Tvist om dækning for vandindtrængning i udvidet kælder under ejerskifteforsikring

En boligejer, der har tegnet en ejerskifteforsikring, klager over forsikringsselskabets afvisning af dækning for omfattende vandindtrængning i kælderen på en ejendom fra 1917.

Sagens baggrund

Klager overtog ejendommen den 28. maj 2021. Efterfølgende blev der konstateret alvorlige fugtproblemer i kælderen, herunder blankt vandspejl på gulvet, råd og skimmelsvamp. Skaden blev anmeldt til selskabet den 29. august 2022. Undersøgelser viste, at kælderen var blevet udvidet og renoveret på et senere tidspunkt end husets opførelse, sandsynligvis omkring 1939, og at den tidligere ejer havde udført fugtsikringsarbejde i 2018-2019 uden at løse problemet med opstigende fugt.

Klagerens påstande

Klageren argumenterer for, at der er tale om en dækningsberettiget skjult mangel. Hovedpunkterne er:

• Vandindtrængningen var ikke oplyst af sælger eller nævnt i tilstandsrapporten.
• Kælderen er ikke fra 1917, men er en senere og mangelfuld konstruktion, hvilket gør selskabets argumenter om bygningens alder irrelevante.
• Den tidligere ejers renovering i 2018-2019 beviser kendskab til problemet.
• Klager kræver dækning af udbedringsomkostninger på ca. 1,3 mio. kr. til etablering af indvendigt dræn og nyt kældergulv.

Selskabets afvisning

Forsikringsselskabet afviser dækning med følgende begrundelser:

• Fugtproblemerne skyldes opstigende grundfugt og overfladevand, hvilket er normalt og forventeligt for en kælder fra 1939, og udgør derfor ikke en "skade" i forsikringens forstand.
• Tilstandsrapporten indeholdt bemærkninger om fugt, afskallet puds og råd, som burde have indikeret et fugtigt kældermiljø.
• Den foreslåede udbedring med dræn er en forbedring af ejendommen, ikke en reparation af en dækningsberettiget skade.
• Krav vedrørende lyskasser afvises, da klageren udbedrede dem før selskabets besigtigelse, hvilket er i strid med forsikringsbetingelserne.

Klageren får ikke medhold.

Nævnet bemærker indledningsvist, at det efter almindelige forsikringsretlige principper påhviler klageren at bevise, at der foreligger et forhold, som udgør en dækningsberettiget skade. Da klageren har tegnet en ejerskifteforsikring med basisdækning, er der ikke dækning for ulovlige bygningsindretninger. Det afgørende er, om forsikringens skadedefinition er opfyldt.

Kælder

Efter en gennemgang af sagen finder nævnet, at klageren ikke har bevist, at der på overtagelsestidspunktet var forhold ved kælderen, der nedsatte værdien eller brugbarheden nævneværdigt i forhold til tilsvarende intakte bygninger af samme alder i almindelig god vedligeholdelsesstand. Der foreligger derfor ikke en skade efter forsikringsbetingelserne.

Nævnet lægger vægt på, at den periodevise vandindtrængen skyldes en kombination af opstigende grundfugt og overfladevand. Dette er en konsekvens af ejendommens geologiske underlag og tidstypiske konstruktion. Ejendommen er fra 1917, men den pågældende kælder er fra 1939. Kældre fra denne periode blev typisk ikke sikret mod grundfugt, og det må anses for et almindeligt og forventeligt forhold, at der kan opleves fugtgener og vandindtrængning. Nævnet bemærker også, at tilstandsrapportens punkter 30-37 indikerer, at kælderen var fugtbelastet.

Det, at sælgeren renoverede kælderen i 2018/2019, kan ikke føre til et andet resultat. Nævnet kan ikke tage stilling til eventuelle krav, klageren måtte have mod sælgeren.

Lyskasser

Nævnet finder, at klageren ikke har bevist, at der på overtagelsestidspunktet var forhold ved lyskasserne, der udgjorde en skade eller en nærliggende risiko for skade i ejerskifteforsikringens forstand. Nævnet kan derfor ikke kritisere selskabets afgørelse. Der lægges vægt på, at klageren fik foretaget udbedring, inden selskabet havde mulighed for at besigtige forholdet, hvilket har bragt klageren i en bevismæssig vanskelig situation.

Udgifter til bygge- og geotekniske rapporter

Efter sagens udfald finder nævnet ikke grundlag for at pålægge selskabet at dække klagerens udgifter til indhentelse af bygge- og geotekniske rapporter.