Ankenævnssag om dækning af facadeskader under ejerskifteforsikring

Denne sag omhandler en tvist mellem en forsikringstager og Dansk Boligforsikring A/S (DBF) vedrørende dækning af facadeskader under en ejerskifteforsikring med udvidet dækning. Forsikringstageren overtog ejendommen den 17. august 2023 og tegnede en 5-årig ejerskifteforsikring i medfør af lov om forbrugerbeskyttelse ved erhvervelse af fast ejendom.

Sagens baggrund

Ejendomsovertagelse og forsikring

Ejendommen, opført i 1933, blev overtaget den 17. august 2023. En tilstandsrapport fra den 9. januar 2023 indeholdt ingen anmærkninger vedrørende facaden, bortset fra en sætningsskade. En bygningsingeniørgennemgang den 14. september 2023 viste heller ingen skader på facaden.

Skadens opståen og omfang

I perioden december 2023 til februar 2024 begyndte facaden at revne, og fugerne mellem murstenene slap og nedbrød. Klageren anmeldte skaden den 13. april 2024 og beskrev facaden som værende i "kraftigt forfald" med "tydelige skader på puds". DBF's egen besigtigelseskonsulent bemærkede i et notat, at facadens beskyttende lag var "gennemhullet og lækage mulig", og at "det må fremadrettet forventes yderligere afskalninger". Udbedringsomkostningerne blev anslået til over 200.000 kr.

DBF's indledende afslag

DBF afviste dækning den 21. juni 2024 med henvisning til, at facaden ikke havde været vedligeholdt, og at der derfor ikke var sket en skade i forsikringens forstand. Selskabet mente, at forholdet alene var kosmetisk, og at klimaskærmen fortsat var intakt, uden at bygningens byggetekniske værdi var nedsat væsentligt i forhold til tilsvarende ejendomme fra 1933.

Klagerens påstande og argumenter

Facadens tilstand og forringelse

Klageren fastholdt, at facaden var i perfekt stand ved overtagelsen og faldt fra hinanden på kun tre måneder. Klageren henviste til DBF's egne fotos, der viste et gennemhullet og lækkende beskyttende lag, og til konsulentens bemærkning om forventede yderligere afskalninger. Klageren argumenterede for, at skaden ville udvikle sig yderligere uden omfattende vedligeholdelse.

Byggeteknisk vurdering og følgeskader

Klageren indhentede en byggeteknisk vurdering fra en ekspert, der konkluderede, at afskalningerne nedsatte bygningens byggetekniske værdi nævneværdigt. Eksperten påpegede, at pudslaget beskytter mod fugt, og at en defekt puds udgør en nærliggende risiko for skade. Der blev målt fugtindtrængning over 18 vægt% med risiko for skimmelsvamp indendørs. Klageren bestred DBF's påstand om, at den høje fugtmåling skyldtes et skab, da der ikke var skabe i det pågældende rum.

Henvisning til forsikringsbetingelser og praksis

Klageren henviste til forsikringsbetingelsernes § 4.6, som undtager sædvanligt slid og manglende vedligeholdelse fra dækning, medmindre der er sket skade eller nærliggende risiko for skade, jf. pkt. 3.1. Klageren mente, at dette var tilfældet her. Klageren henviste også til tidligere afgørelser fra Ankenævnet for Forsikring (sager 74637, 92693, 94680), hvor lignende facadeskader var blevet anerkendt som dækningsberettigede. Klageren påpegede, at Bekendtgørelse nr. 1091 af 07/10/2014 indeholder eksempler på dækningsberettigede forhold, herunder revnedannelse og afskalning af pudsede facader, når udførelsen ikke er korrekt.

Dansk Boligforsikring A/S's (DBF) påstande og argumenter

Manglende bevis for dækningsberettiget skade

DBF fastholdt, at klageren ikke havde bevist, at der på overtagelsestidspunktet var forhold ved ejendommens facader, der udgjorde en skade eller nærliggende risiko for skade i ejerskifteforsikringens forstand, ud over de oplysninger, der fremgik af tilstandsrapporten.

Kosmetisk forhold og vedligeholdelsesbyrde

Selskabet argumenterede for, at afskalningerne primært var et kosmetisk forhold, og at bygningens byggetekniske værdi ikke var nedsat væsentligt. DBF påpegede, at en ikke ubetydelig vedligeholdelsesbyrde påhviler køberen af en ældre ejendom med pudsede facader, og at løbende vedligeholdelse ikke er dækket af forsikringen.

Fugtmålinger og bygningens alder

DBF anførte, at de omfattende fugtmålinger indvendigt i ejendommen generelt ikke viste forhøjet fugt, og at en enkelt måling af forhøjet fugt i en fodliste i entreen var sædvanlig for ejendomme af samme alder og konstruktion med kuldebroer. Selskabet mente, at fugtmålingerne ikke dokumenterede, at pudsningen af facaden udgjorde en nærliggende risiko for skader indvendigt i ejendommen.

Ankenævnet har afgjort, at klageren ikke får medhold i sin klage mod Dansk Boligforsikring A/S (DBF).

Begrundelse

Nævnet har lagt vægt på, at det er klageren, der har bevisbyrden for, at der på overtagelsestidspunktet forelå en dækningsberettiget skade eller en nærliggende risiko for skade i ejerskifteforsikringens forstand. Efter en samlet vurdering finder nævnet, at klageren ikke har løftet denne bevisbyrde.

Det er ikke godtgjort, at den måde, facaden er pudset på, har medført skader på murværket i ejerskifteforsikringens forstand. Ligeledes er der ikke godtgjort en årsagssammenhæng mellem pudsningen af ejendommen og den enkeltstående måling af forhøjet fugt i en fodliste i entreen.

Nævnet bemærker desuden, at der almindeligvis påhviler en ikke ubetydelig vedligeholdelsesbyrde ved pudsede facader som den pågældende. En køber kan ikke forvente, at vedligeholdelsen af malede og pudsede facader gennem årene er foretaget optimalt. Det udgør heller ikke i sig selv en skade under ejerskifteforsikringens basisdækning, hvis en renovering ikke er udført håndværksmæssigt korrekt.

Hvad angår forsikringens udvidede dækning, har nævnet fundet, at klageren ikke har bevist, at forholdene omkring ejendommens murværk udgør en ulovlig bygningsindretning i henhold til forsikringens udvidede dækning, herunder i strid med bygningslovgivningen.

Da klageren ikke har bevist, at der foreligger en dækningsberettigende skade efter forsikringsbetingelserne, kan nævnet ikke pålægge selskabet at dække udgifter til sagkyndig bistand, jf. forsikringsbetingelsernes punkt 3.6.2. Klagerens øvrige anbringender kan ikke føre til et andet resultat.