Tvist om ejerskifteforsikringsdækning for skimmelsvamp i uautoriseret anneks

Sagen omhandler en tvist mellem forsikringstagere og Domus Forsikring A/S om dækning fra en ejerskifteforsikring for et omfattende skimmelsvampeangreb i et anneks. Tvisten centrerer sig om anneksets juridiske status og omfanget af skaderne.

Baggrund og anneksets status

I november 2020 købte klagerne en ejendom fra 1926. I forbindelse med handlen tegnede de en ejerskifteforsikring hos selskabet. Ejendommen inkluderede et anneks, som i salgsmaterialet blev beskrevet som et 'stort og lækkert annex/gæsterum', men som i tilstandsrapporten og købsaftalen blev identificeret som et udhus, der ikke var godkendt til beboelse.

Skadens opdagelse og forløb

I efteråret 2021 opdagede klagerne en vandskade i annekset, og i den forbindelse blev der konstateret massive skimmelforekomster i tagkonstruktionen. En efterfølgende taksatorrapport fra klagernes husforsikring og senere en skønsmand konkluderede, at skimmelsvampen skyldtes alvorlige, håndværksmæssige fejl i tagkonstruktionen, udført i 2018, herunder en forkert monteret dampspærre og manglende ventilation. Udbedringsomkostningerne blev af skønsmanden anslået til 400.000-450.000 kr. ekskl. moms.

Parternes Hovedargumenter

Klagers påstand

Klagerne kræver, at selskabet dækker omkostningerne til udbedring. Deres centrale argumenter er:

• Skaden og risikoen herfor var til stede på overtagelsestidspunktet på grund af de alvorlige konstruktionsfejl.
• Skimmelsvampeangrebet er så massivt, at det nedsætter bygningens værdi og brugbarhed væsentligt, uanset om det anvendes til beboelse eller hobbyrum.
• Selskabet var bekendt med, at annekset blev anvendt til beboelse via tilstandsrapporten.
• Selskabet ændrede sin begrundelse for afslag sent i forløbet, hvilket de ikke bør have ret til.

Selskabets påstand

Selskabet afviser dækning med følgende hovedargumenter:

• Annekset er juridisk set et udhus og ikke godkendt til beboelse. Skimmelsvamp i et udhus udgør ikke en skade, der nedsætter bygningens værdi eller brugbarhed nævneværdigt.
• Klagerne var fuldt ud bekendt med anneksets status som et ikke-godkendt udhus, jf. købsaftalen.
• Klagerne har ikke løftet bevisbyrden for, at der er tale om et massivt skimmelangreb, der opfylder Ankenævnets praksis for dækning.
• Selskabet har ret til at fremsætte nye anbringender under sagens forløb, ligesom parter i en retssag har det, jf. bl.a. retsplejeloven § 358.

Klagerne får ikke medhold.

Nævnet bemærker, at det efter almindelige forsikringsretlige principper påhviler klagerne at bevise, at der foreligger et forhold, som udgør en dækningsberettiget skade. I henhold til fast praksis i Ankenævnet er dækning for skimmelsvamp betinget af, at svampen enten:

1. udgør en følgeskade af en dækningsberettiget skadeårsag (f.eks. en vandskade), eller
2. udgør et massivt skimmelangreb, som i sig selv på overtagelsestidspunktet havde en sådan intensitet og omfang, at det nedsatte værdien eller brugbarheden af særlige beboelsesrum nævneværdigt.

Nævnet finder, at klagerne ikke har bevist, at forholdene ved dampspærren og tagventilationslaget i udhuset på overtagelsestidspunktet udgjorde en dækningsberettiget skade eller en nærliggende risiko herfor. Derfor kan det konstaterede skimmelsvampeangreb ikke dækkes som en følgeskade.

Spørgsmålet er herefter, om der er tale om et massivt skimmelangreb, der i sig selv udgør en dækningsberettiget skade. Nævnet finder, at klagerne heller ikke har bevist dette.

Nævnet lægger afgørende vægt på, at skimmelsvampeangrebet udelukkende er konstateret i udhuset, som ikke er godkendt til beboelse. Det fremgik klart af både tilstandsrapporten og købsaftalen, at annekset var registreret som et 'indbygget udhus' på 66 m², og at det ikke kunne forventes godkendt til andet end udhus. På den baggrund finder nævnet ikke, at klagerne kunne have en berettiget forventning om, at udhuset kunne godkendes til beboelse og leve op til de krav, der stilles til beboelsesbygninger.

Endvidere har nævnet lagt vægt på, at der ikke ved målinger er konstateret en påvirkning af indeklimaet i selve beboelsesrummene som følge af skimmelsvampen i udhuset.

Samlet set finder nævnet, at skimmelforekomsten i et udhus, der ikke er godkendt til beboelse, ikke i sig selv udgør en dækningsberettiget skade efter forsikringsbetingelserne. De øvrige anbringender fra klagerne kan ikke føre til et andet resultat.