Manglende godtgørelse for at betaling ikke var udbyderhonorar - nægtet afskrivning på kommanditandele

Sagen omhandler opgørelsen af afskrivningsgrundlaget for en tysk erhvervsejendom, der var ejet via andele i et kommanditselskab (K/S). Klageren erhvervede i 2006 12 kommanditandele i K/S [virksomhed1]. Kommanditselskabet havde i 2004 erhvervet en forretningsejendom i Tyskland. I april 2006 erhvervede [virksomhed3] A/S 112 ud af 120 anparter i K/S [virksomhed1] fra de oprindelige kommanditister, og videresolgte herefter 100 af disse anparter til nye personlige kommanditister, herunder klageren, med virkning fra den 31. december 2006.

SKAT havde for indkomstårene 2006, 2007 og 2008 ikke godkendt fuldt fradrag for selvangivne afskrivninger, idet SKAT anså en del af anskaffelsessummen for at være et ikke-afskrivningsberettiget udbyderhonorar. SKAT henviste til Højesterets praksis, herunder SKM2009.562.HR og SKM2008.967.HR, der fastslår, at honorarer for tilrettelæggelse af projekter ikke kan indgå i afskrivningsgrundlaget. SKAT opgjorde det samlede afskrivningsgrundlag for ejendommen til 26.036.548 kr.

Klageren bestred SKATs afgørelse og argumenterede for, at [virksomhed3] A/S ikke var en typisk udbyder, men en storinvestor, der havde købt andelene for egen regning og risiko med henblik på videresalg med fortjeneste. Klageren anførte, at den omstridte forskel på 1.785.465 kr. var en reel prisstigning på ejendommen, opstået i perioden fra [virksomhed3] A/S's køb i april 2006 til investorernes indtræden i december 2006, og henviste til positive prisudviklinger på det tyske ejendomsmarked. Klageren fremhævede, at [virksomhed3] A/S fortsat var kommanditist i selskabet og ikke havde faktureret et udbyderhonorar.

Landsskatterettens afgørelse

Landsskatteretten stadfæstede SKATs afgørelse for indkomstårene 2006, 2007 og 2008.

Retten lagde til grund, at klageren i 2006 blev virksomhedsdeltager med en ejerandel på 12 ud af 120 kommanditandele i K/S [virksomhed1].

Landsskatteretten var enig med SKAT i, at [virksomhed3] A/S ved salget af anparterne i K/S [virksomhed1] optrådte som projektudbyder. Dette blev begrundet med en samlet vurdering af sagens oplysninger.

• Udbyderhonorarer: Retten henviste til, at udbydere af ejendomsinvesteringsprojekter typisk opkræver et nettohonorar på ca. 5-6 pct. af ejendommens købesum, jf. Landsskatterettens kendelse af 3. september 2009, gengivet i SKM2009.576.LSR.
• Afskrivningsberettigelse: Udgifter til udbyderen, der vedrører den overordnede strukturering og tilrettelæggelse af investeringsprojektet, anses for ikke-afskrivningsberettigede etableringsudgifter, jf. Højesterets dom af 25. november 2008, gengivet i SKM2008.976.HR.