Afskrivningsgrundlag og fradragskonto – Projektomkostninger og udbyderhonorar – K/S [virksomhed1]

Sagen omhandler en kommanditists klage over Skatteankenævnets opgørelse af afskrivningsgrundlaget og fradragskontoen i K/S [virksomhed1] for indkomstårene 2005, 2006 og 2007. Kommanditselskabet havde erhvervet en udlejet erhvervsejendom i Finland, og striden drejede sig om, hvorvidt projektomkostninger og et udbyderhonorar til [virksomhed2] A/S kunne indgå i ejendommens afskrivningsgrundlag, og hvordan disse omkostninger skulle påvirke fradragskontoen.

Klageren argumenterede for, at der var tale om køb af "brugte anparter", hvilket ifølge klagerens fortolkning af SKATs praksis (SKM2008.390.SKAT) og en Landsskatteretskendelse (SKM2008.984.LSR) skulle medføre, at de omstridte omkostninger kunne indgå i afskrivningsgrundlaget. Klageren anførte desuden, at selv hvis udgifterne ikke var afskrivnings- eller fradragsberettigede, skulle de ikke reducere fradragskontoen, da de var aktiveret regnskabsmæssigt og ikke havde belastet kommanditisternes kapitalkonto, med henvisning til Vestre Landsrets dom TfS 2005.885V.

SKAT og Skatteankenævnet havde ikke godkendt den del af honoraret til [virksomhed2] A/S, der ikke var specificeret eller dokumenteret, som en del af afskrivningsgrundlaget eller som fradrag ved indkomstopgørelsen. De betragtede honoraret som etableringsomkostninger, der ikke kunne henføres til selve ejendomskøbet, med henvisning til Højesterets domme SKM2008.967.HR og SKM2009.562.HR. De fastholdt også, at de ikke-godkendte udgifter skulle reducere fradragskontoen, med henvisning til en byretsdom og TS-cirkulære 1990-1.

Nedenfor ses en sammenligning af de selvangivne og af SKAT opgjorte afskrivninger og fradragskonti for de påklagede indkomstår:

Landsskatterettens afgørelse

Landsskatteretten stadfæstede skatteankenævnets afgørelse vedrørende opgørelsen af afskrivningsgrundlaget og fradragskontoen i K/S [virksomhed1]. Retten fandt, at de påklagede omkostninger, primært udbyderhonorar og projektomkostninger, ikke kunne indgå i afskrivningsgrundlaget eller fradrages i indkomsten.

Afskrivningsgrundlag

Landsskatteretten fastslog, at afskrivningsgrundlaget for en ejendom kun kan omfatte udgifter, der direkte kan henføres til erhvervelsen og gennemførelsen af selve ejendomskøbet, jf. Afskrivningsloven § 45. Udbyderhonorarer og projektomkostninger blev anset for etableringsomkostninger, der vedrører den overordnede strukturering af investeringsprojektet, og ikke selve ejendomskøbet. Dette er i overensstemmelse med praksis, herunder Højesterets domme SKM2008.967.HR og SKM2009.562.HR.

Retten afviste klagerens argument om, at der var tale om køb af "brugte anparter". Det blev lagt til grund, at [virksomhed2] A/S, som udbyder, alene havde erhvervet ejendommen med det formål at videresælge anparterne til investorer, og at klageren havde erhvervet sine anparter i henhold til et tegningsprospekt. Dermed blev transaktionen betragtet som en formidlingssag, hvor udbyderhonoraret ikke kunne tillægges den afskrivningsberettigede anskaffelsessum.

Fradragskonto

Landsskatteretten bemærkede, at de omtvistede udgifter, selvom de regnskabsmæssigt var aktiveret i kommanditselskabet, ikke var godtgjort at modsvares af et reelt aktiv for selskabet. Da udgifterne hverken var fradrags- eller afskrivningsberettigede, og efter deres karakter var omfattet af det nu ophævede TS-cirkulære 1990-1, pkt. 1, litra k, skulle de fragå ved opgørelsen af klagerens fradragskonto. Retten henviste til, at udgifterne måtte anses for at skulle afholdes af det præsterede ansvarlige indskud, hvilket nedskriver klagerens indskud og maksimale hæftelse. Det blev fastslået, at klagerens regnskabsmæssige behandling af udgifterne ikke kunne føre til et andet resultat, jf. SKM2010.44.VLR.

Bevisbyrden for at opnå et skattemæssigt fradrag påhviler skatteyderen, og Landsskatteretten var ikke forelagt dokumentation for de omhandlede omkostninger, hvorfor SKATs talmæssige opgørelse blev lagt til grund.