Skattepligt ved salg af sommerhuse og opgørelse af udlejningsresultat – Anvendelse af Ejendomsavancebeskatningsloven § 8 og Ligningsloven § 15 O

Sagen omhandler spørgsmålet om skattepligt af avancer ved salg af to sommerhuse samt opgørelsesmetoden for udlejningsindkomst fra disse sommerhuse for indkomstårene 2005, 2006 og 2007. Klageren havde selvangivet underskud af virksomhed og overskud af udleje efter Ligningsloven § 15o, stk. 1, mens Skatteankenævnet havde opgjort resultatet af udlejningen efter Statsskatteloven §§ 4 og 6 og anset avancerne for skattepligtige i henhold til Ejendomsavancebeskatningsloven § 1, stk. 1.

Klageren havde ejet de to sommerhuse, [adresse1] og [adresse2], i henholdsvis 33 og 25 år. Begge ejendomme havde tidligere været en del af virksomhedsordningen, men blev udtaget heraf med virkning fra henholdsvis 1. januar 2006 ([adresse1]) og 1. januar 2005 ([adresse2]). Klageren argumenterede for, at avancerne ved salget af sommerhusene skulle være skattefrie i henhold til Ejendomsavancebeskatningsloven § 8, stk. 2, da sommerhusene efter udtagelsen fra virksomhedsordningen var blevet benyttet til private formål. Dette blev understøttet af klagerens ret til at benytte sommerhusene uden for udlejningsperioder, foretagne ejerspærringer, elforbrug i ikke-udlejede perioder, vidneforklaringer fra venner og familie, samt det faktum, at udtagelsen fra virksomhedsordningen var en del af en plan om at frigøre kapital i forbindelse med en skilsmisse og bodeling.

Klageren gjorde endvidere gældende, at udlejningsindtægterne skulle opgøres efter Ligningsloven § 15o, stk. 1, da sommerhusene ikke længere udelukkende blev anvendt erhvervsmæssigt og derfor var udtaget af virksomhedsordningen. Den manglende betaling af ejendomsværdiskat blev forklaret som en fejl i systemet, der ikke ændrede ved den faktiske ændring af anvendelsen til delvis privat.

Skatteankenævnet fastholdt, at den private benyttelse ikke var tilstrækkeligt dokumenteret, især i lyset af den tidligere erhvervsmæssige drift og manglende ejerspærringer for [adresse2] i 2005-2006 og kun en enkelt for [adresse1] i 2006. Nævnet henviste til, at anvendelse af virksomhedsordningen udelukker privat benyttelse, og at der stilles skærpede krav til dokumentation for privat benyttelse, når princippet skiftes. De fremlagte elforbrug og vidneforklaringer blev ikke anset for tilstrækkelige til at sandsynliggøre en privat benyttelse i lovens forstand. Som konsekvens heraf skulle udlejningsresultatet opgøres efter Statsskatteloven §§ 4 og 6, og ejendommene skulle indgå i virksomhedsordningen.

Landsskatterettens afgørelse

Salg af ejendommene [adresse2] og [adresse1]

Landsskatteretten fandt, at fortjenesten ved salget af ejendommene [adresse2] og [adresse1] var skattepligtig i henhold til Ejendomsavancebeskatningsloven § 1, stk. 1 og Personskatteloven § 4, stk. 1. Retten fandt ikke, at ejendommene opfyldte betingelserne for skattefritagelse efter Ejendomsavancebeskatningsloven § 8, stk. 2, da det ikke var tilstrækkeligt godtgjort, at klageren eller dennes husstand havde benyttet sommerhusene til privat formål i lovens forstand.

Retten lagde vægt på følgende:

• Der var ikke dokumenteret betaling af lejeværdi for ejendommene [adresse2] og [adresse1] i perioden før indførelse af virksomhedsordningen i 1989.
• Efter udtagelsen af ejendommene fra virksomhedsordningen var der ikke tilstrækkelig dokumentation for privat benyttelse. For [adresse2] var der ingen ejerspærringer registreret i perioden fra udtagelse til salg, og for [adresse1] var der kun én ejerspærring i en kort periode.
• Klageren havde ikke betalt ejendomsværdiskat for [adresse2], og for [adresse1] blev der først anmodet om genoptagelse for at betale ejendomsværdiskat for 2007 i 2008, mens der ikke blev betalt for 2006.
• Udlejningen af ejendommene fortsatte i samme omfang efter udtagelsen fra virksomhedsordningen, og klageren ejede et andet sommerhus ([adresse4]) i samme område, som angiveligt altid havde været benyttet privat og beskattet efter Ligningsloven § 15o.
• Ejendommene blev udtaget af virksomhedsordningen med henblik på at frigive kapital i forbindelse med en skilsmisse, hvilket indikerede et primært økonomisk formål med salget.
• De fremlagte erklæringer fra venner og familie blev ikke tillagt afgørende vægt, da de dels var afgivet af nærtstående, dels vedrørte perioder med salgsbestræbelser eller forberedelse til salg, hvor formålet med opholdet var at klargøre huset.
• Elforbruget i ikke-udlejede perioder, primært i vinterhalvåret, blev ikke anset for tilstrækkelig dokumentation for privat benyttelse, da det også kunne skyldes "tomgangsforbrug" til frostsikring.

Landsskatteretten stadfæstede dermed skatteankenævnets afgørelse om skattepligt af avancerne, da avanceopgørelserne ikke var bestridt.

Resultatet ved udlejningen af [adresse2] og [adresse1]

Retten fandt, at udlejningen af sommerhusene ikke kunne anses for erhvervsmæssig i de omhandlede indkomstår. Dette skyldtes, at klageren ikke effektivt havde fraskrevet sig dispositionsretten over ejendommene, idet formidlingsaftalerne tillod ejerspærringer, og sådanne var foretaget for [adresse1]. I henhold til praksis, herunder TfS 2002.406 H og TfS2005.155H, kan udlejning ikke anses for erhvervsmæssig, hvis ejeren har mulighed for at benytte sommerhuset ud over, hvad der er nødvendigt for vedligeholdelse.

Da udlejningen ikke var erhvervsmæssig, kunne ejendommene ikke indgå i virksomhedsordningen, jf. Virksomhedsskatteloven § 1, stk. 3. Resultatet af udlejningen skulle derfor opgøres som kapitalindkomst efter reglerne i Ligningsloven § 15o fra og med indkomståret 2005 og indtil salgene af ejendommene, jf. Personskatteloven § 4, stk. 1. Den nærmere talmæssige opgørelse blev overladt til SKAT.