Skattepligt ved salg af ferielejlighed - privat benyttelse ikke godtgjort

Sagen omhandlede, hvorvidt avancen ved salg af en ferielejlighed beliggende [adresse1], [by1], var skattefri i henhold til Ejendomsavancebeskatningsloven § 8, stk. 2. Klageren havde købt ferielejligheden den 15. juli 2004 for 410.000 kr. og solgt den den 1. november 2005 for 540.000 kr., hvilket resulterede i en avance på 109.925 kr. Der var betalt ejendomsværdiskat i hele ejerperioden.

Klageren ejede desuden et sommerhus på [adresse3], [by1], købt i 2003, hvor klagerens mor havde en livsvarig bebølses- og anvendelsesret. Klageren og ægtefællen havde foretaget en række yderligere køb og salg af ejendomme, herunder flere ferieboliger, hvoraf nogle var selvangivet under virksomhedsordningen.

Skatteankenævnet havde anset salget af ferielejligheden for skattepligtigt. Nævnet lagde vægt på, at klageren og ægtefællen i samme ejerperiode havde flere ferieboliger til rådighed, at det ikke var sandsynliggjort, at så mange boliger kunne benyttes privat, den korte ejertid, og at handlerne syntes motiveret af investering snarere end privat brug. Nævnet fandt desuden, at klagernes egen henføring af visse ejendomme til privatsfæren via ejendomsværdiskat eller virksomhedsordningen ikke var afgørende for de faktiske forhold.

Klagerens repræsentant påstod, at salget var skattefrit. Argumenterne inkluderede, at ferielejligheden var købt ud fra et ønske om en sommerbolig i bylivet og nær klagerens svigermor. Det blev fremført, at ægteparret kun havde én anden feriebolig til rådighed i den relevante ejerperiode, og at denne (på [adresse3]) ikke kunne benyttes privat på grund af svigermoderens bebølsesret. Repræsentanten henviste til praksis, der angiver et lempeligt beviskrav for privat benyttelse af sommerhuse, jf. bl.a. TfS 2005.176 og SKM 2009.617.BR. Det blev også anført, at ægtefællernes efterfølgende erhvervelser af ferieboliger, herunder nogle udelukkende til udlejning, var uden betydning for skattefriheden af den omhandlede ferielejlighed. Betaling af ejendomsværdiskat og selvangivelse uden for virksomhedsordningen blev fremhævet som udtryk for hensigten om privat anvendelse.

Landsskatterettens bemærkninger og begrundelse

Landsskatteretten indledte med at fastslå, at fortjeneste ved afståelse af fast ejendom som udgangspunkt medregnes i den skattepligtige indkomst i henhold til Ejendomsavancebeskatningsloven § 1. Dog medregnes fortjenesten ikke ved afståelse af en- og tofamilieshuse og ejerlejligheder, hvis de har tjent til bolig for ejeren eller dennes husstand i en del af eller hele ejerperioden, jf. Ejendomsavancebeskatningsloven § 8. Denne regel gælder også for sommerhuse og lignende, som ejeren eller dennes husstand har benyttet til privat formål i en del af eller hele ejerperioden, jf. Ejendomsavancebeskatningsloven § 8, stk. 2.

Retspraksis fastslår, at ikke enhver ubetydelig privat benyttelse er tilstrækkelig. Benyttelsen skal have haft en vis kvalificeret karakter, svarende til vedvarende anvendelse som sædvanligt fritidshus, og ikke blot enkeltstående tilfælde, jf. TfS 2003.361Ø og TfS 2008.291Ø. Bevisbyrden for, at ejendommen har været benyttet som sommerbolig i ejerperioden, påhviler skatteyderen.

Landsskatteretten fandt ikke, at klageren havde godtgjort eller sandsynliggjort, at ferielejligheden på [adresse1], [by1], havde været anvendt til privat formål for klageren eller dennes husstand i en del af eller hele ejerperioden. Avancen ved salget af ejendommen var dermed ikke omfattet af Ejendomsavancebeskatningsloven § 8, stk. 2.

Begrundelse for afgørelsen

Landsskatteretten lagde vægt på følgende forhold:

• Flere sommerboliger: Klageren havde i 2004 flere sommerboliger til rådighed, selvom der var en livsvarig anvendelses- og bebølsesret for klagerens mor forbundet med erhvervelsen af sommerhuset på [adresse3], [by1].
• Udlejning: Ferielejligheden havde været genstand for udlejning i hele ejerperioden.
• Manglende dokumentation: De fremlagte bilag dokumenterede ikke, at klageren eller dennes husstand rent faktisk havde benyttet lejligheden i [by1] privat i de ikke-udlejede perioder.
• Kort afstand: Den korte afstand mellem de to sommerboliger i [by1] blev bemærket.
• Efterfølgende erhvervelser: Dokumentationen for den private benyttelse efter 2004 kunne ikke lægges til grund, da klageren og dennes ægtefælle anskaffede sig flere lejligheder i det samme feriekompleks.
• Selvangivelse under virksomhedsordningen: Det forhold, at klageren havde selvangivet nogle af lejlighederne som udelukkende erhvervsmæssigt benyttet, kunne ikke tillægges vægt ved vurderingen af den konkrete sag.

Landsskatteretten stadfæstede herefter Skatteankenævnets afgørelse.