Landsskatteretten: Opgørelse af fortjeneste ved delsalg - Indgangsværdi af stuehus

Sagen omhandler opgørelsen af fortjeneste ved delsalg af en ejendom, specifikt fastsættelsen af indgangsværdien for stuehuset. Klageren erhvervede ejendommen, beliggende [adresse1], [by1], i 1994 fra sine forældre for 510.000 kr., svarende til 85 % af den offentlige vurdering. Ejendommen var på ca. 8,5 ha, og købesummen var ikke fordelt i skødet. Den offentlige ejendomsvurdering for årene 1992-1995 var 600.000 kr., hvoraf stuehuset var ansat til 200.000 kr.

I 2006 frasolgte klageren ca. 4,1922 ha jord til [virksomhed1] ApS for 6.560.000 kr. SKAT og skatteankenævnet opgjorde fortjenesten til 6.134.709 kr., idet stuehusets anskaffelsessum blev fastsat til 170.000 kr. Dette beløb blev beregnet som en forholdsmæssig fordeling af den samlede købesum baseret på ejendomsvurderingen (200.000 kr. / 600.000 kr. af 510.000 kr.).

Klagerens påstand og argumenter

Klageren gjorde gældende, at stuehusets værdi på anskaffelsestidspunktet ikke burde ansættes højere end 42.500 kr. Klageren argumenterede for, at værdien skulle fastsættes ud fra markedsværdien på overtagelsestidspunktet, da stuehuset var utidssvarende og i dårlig stand i 1994. Der blev fremlagt dokumentation for omfattende renoverings- og ombygningsarbejde, der reelt efterlod kun spær og dele af murværket intakt. Klageren mente, at ejendomsvurderingen var mangelfuld for ældre, ikke-renoverede ejendomme, og henviste til lignende ejendomme i området, hvor stuehuse uden vedligeholdelse var blevet revet ned.

Klagerens beregning af den ændrede fortjeneste var som følger:

Klageren henviste desuden til Landsskatterettens afgørelse SKM2005.185.LSR, som ifølge klageren understøttede, at markedspriser kunne lægges til grund for fordeling af anskaffelsessummen, når der ikke var lovgivet herom.

Skatteankenævnets afgørelse

Skatteankenævnet stadfæstede SKATs afgørelse og fastholdt, at stuehusets anskaffelsessum var 170.000 kr. Nævnet begrundede dette med, at der ikke forelå en fordeling af købesummen i skødet fra 1994, og at den forholdsmæssige fordeling baseret på ejendomsvurderingen pr. 1. januar 1994 var i overensstemmelse med gældende administrativ praksis, jf. SKM2007.211.LSR og SKM2005.302.LSR. Nævnet fandt, at klageren ikke havde dokumenteret eller sandsynliggjort en lavere værdi for stuehuset ved købet i 1994, uanset de fremlagte billeder af ejendommen. Nævnet anerkendte, at Ligningsvejledningen er retningsgivende for skattemyndighederne.

Landsskatterettens afgørelse

Landsskatteretten stadfæster skatteankenævnets afgørelse.

Begrundelse

Landsskatteretten bemærker, at der ved vurderingen af landbrugsejendomme fastsættes et boligmoment, der afspejler værdien af retten til at opføre en bolig på ejendommen. Handelsværdien for en bolig kan derfor ikke ansættes under dette boligmoment. Selvom vurderingsspecifikationen pr. 1. januar 1994 ikke eksplicit angiver et boligmoment, kan det udledes fra grundværdier i nærliggende parcelhuskvarterer, at boligmomentet ligger på et niveau omkring 148.800 kr. i 1994.

Det er endvidere lagt til grund, at stuehusværdien i ejendomsvurderingerne fra 1986 til 1995 konsekvent har været ansat til ca. 200.000 kr., uden at dette er blevet påklaget af klagerens forældre eller klageren selv. Ejendommen blev erhvervet i en familiehandel til 85 % af den offentlige vurdering, og SKAT har tilsvarende ansat stuehuset til 85 % af den offentlige stuehusværdi.

På det foreliggende grundlag finder Landsskatteretten ikke grundlag for at nedsætte anskaffelsessummen for stuehuset til 42.500 kr. Landsskatteretten finder derimod, at anskaffelsessummen for stuehuset korrekt kan beregnes til 170.000 kr., hvilket svarer til den forholdsmæssige andel af den dagældende vurdering. Denne vurdering er baseret på oplysningerne om grundværdier i området, den uændrede stuehusværdi over en længere årrække uden klager, samt skatteankenævnets forholdsmæssige fordeling af anskaffelsessummen i en familiehandel, hvor ejendommen blev handlet til 85 % af vurderingen.

Landsskatteretten stadfæster derfor den påklagede ansættelse i overensstemmelse med principperne i Ejendomsavancebeskatningsloven § 4, stk. 3 og Ejendomsavancebeskatningsloven § 5.