Landsskatteretten: Fordeling af overdragelsessum ved salg af landbrugsejendom

Sagen vedrører fordelingen af overdragelsessummen for en landbrugsejendom og de skattemæssige konsekvenser for beregning af boets ejendomsavance. Skatteankenævnet havde tilsidesat parternes egen fordeling af overdragelsessummen, hvilket resulterede i en forhøjet skattepligtig ejendomsavance fra 437.776 kr. til 1.217.017 kr.

Skatteankenævnets afgørelse

Skatteankenævnet ændrede den skattepligtige ejendomsavance ved at nedsætte stuehusets værdi til 700.000 kr. Nævnet baserede sin afgørelse på en besigtigelse foretaget af SKATs Ejendomsvurderingsafdeling, som vurderede stuehuset til 700.000 kr. og jorden til 2.650.000 kr. for den ene ejendom og 300.000 kr. for den anden. Nævnet bemærkede, at køber umiddelbart efter købet videresolgte bygningsparcellen for 1.210.000 kr., heraf 950.000 kr. for stuehuset, ca. 9 måneder senere. Nævnet fandt, at parterne ikke havde fuldt ud reelle modstående skattemæssige interesser, da sælger ønskede en høj pris for stuehuset (skattefri avance jf. Ejendomsavancebeskatningsloven § 9), mens køber, der ikke beboede stuehuset, kunne fradrage et eventuelt tab ved videresalg. Nævnet henviste til Ejendomsavancebeskatningsloven § 4, stk. 6 som hjemmel til at korrigere fordelingen, da den blev anset for "åbenbart forkert" i forhold til SKATs skøn.

Klagerens argumenter

Klageren påstod primært, at fordelingen i skødet skulle godkendes, subsidiært at stuehuset skulle ansættes til mindst 1.200.000 kr. Klageren argumenterede for, at parterne havde modstridende interesser, da køber havde interesse i en højere jordværdi for at opnå større skattefri indeksering jf. Ejendomsavancebeskatningsloven § 5a. Klageren bestred, at fordelingen var "åbenbart forkert", idet:

• Vurderingsmandens skøn ikke tilstrækkeligt hensyntog stuehusets vedligeholdelsesstand og herlighedsværdi.
• En skønsmands vurdering kan have en usikkerhed på +/- 10-15%.
• Ejendomspriserne faldt i 2009, hvilket underbyggede den oprindelige højere værdiansættelse af stuehuset i januar 2009 sammenlignet med videresalgsprisen i oktober 2009.
• Stuehuset var i udmærket stand og havde betydelige herlighedsværdier.
• Salget af den halve jordparcel på [adresse2] berettigede en lavere pris end tilsvarende jord.
• Jordens bonitet og arrondering på [adresse1] var dårligere end antaget, bl.a. pga. tidligere lergravning.

Landsskatterettens afgørelse

Landsskatteretten fandt, at der er direkte lovhjemmel i Afskrivningsloven § 45, stk. 3 og Ejendomsavancebeskatningsloven § 4, stk. 6 til at korrigere fordelingen af overdragelsessummen, selvom parterne har konkret modstridende interesser. Retten bemærkede, at en fordeling kan tilsidesættes, hvis den er "åbenbart forkert" i forhold til handelsværdien, og at der kan hentes vejledning i tidligere retningslinjer om en 20 %-grænse for tilsidesættelse af afskrivningsgrundlag.

Retten fandt, at parterne ikke var nærtstående, men at de ikke fuldt ud havde modstående interesser i fordelingen af overdragelsessummen. Sælger ønskede en høj pris for stuehuset, da avancen var skattefri jf. Ejendomsavancebeskatningsloven § 9, mens køber, der ikke beboede stuehuset, kunne modregne et eventuelt tab ved videresalg i fremtidige fortjenester.

Landsskatteretten fordelte overdragelsessummen for den faste ejendom som følger:

Ved bedømmelsen lagde retten vægt på:

• Stuehusets naturskønne beliggenhed.
• At køberen umiddelbart efter handlen udbød bygningsparcellen til salg for 1.050.000 kr.
• At bygningsparcellen blev solgt ca. 9 måneder senere med en fordeling til stuehuset på 950.000 kr. i et faldende marked.
• At jordens arrondering og bonitet retfærdiggjorde den fastsatte hektarpris.
• At salget af en halv jordparcel på [adresse2] medførte en lavere jordpris.

SKAT blev anmodet om at foretage den talmæssige opgørelse af ejendomsavancen i henhold til Landsskatterettens forretningsorden § 17, stk. 2.