Landsskatteretten: Opgørelse af ejendomsavance ved salg af ejendom i K/S - Udbyderhonorar og investorrejse

Sagen omhandlede opgørelsen af den skattepligtige ejendomsavance ved salget af en ejendom ejet af K/S [virksomhed1], hvor klageren deltog som kommanditist. Klageren havde selvangivet en ejendomsavance på 786.632 kr., mens Skatteankenævnet havde opgjort den til 1.662.900 kr. Forskellen skyldtes, at skatteankenævnet ikke godkendte samtlige projektomkostninger, herunder udbyderhonorar og udgifter til investorrejse, som en del af ejendommens anskaffelsessum.

Skatteankenævnet henviste til nyere praksis og Højesterets domme (SKM2009.562.HR, SKM2008.967.HR), der fastslog, at udbyderhonorarer vedrørte den overordnede strukturering af investeringsprojektet og derfor ikke kunne indgå i afskrivningsgrundlaget eller anskaffelsessummen. Nævnet mente, at principperne for afskrivningsgrundlaget også var relevante for ejendomsavanceopgørelsen i henhold til Ejendomsavancebeskatningsloven § 4, stk. 2 og Ejendomsavancebeskatningsloven § 4, stk. 4. Udgiften til investorrejse blev heller ikke godkendt.

Klagerens repræsentant påstod principalt, at projektomkostninger, udbyderhonorar og udgifter til investorrejse skulle indgå i ejendommens skattemæssige anskaffelsessum. Repræsentanten argumenterede for, at Højesterets domme primært vedrørte afskrivningsgrundlag og ikke generelt ejendomsavanceopgørelse. Det blev desuden gjort gældende, at sagen omhandlede erhvervelse af "brugte anparter", hvor SKATs tidligere praksis (SKM2008.390.SKAT) tillod medregning af sådanne omkostninger. Selvom SKAT ændrede praksis (SKM2009.261.SKAT), burde den nye praksis, der ikke anerkendte udbyderhonorar som vederlag for ejendommen, tillægges betydning for den aktuelle sag, da loven ikke var ændret.

Subsidiært påstod repræsentanten, at hvis udgifterne ikke kunne medregnes til anskaffelsessummen, skulle de fratrækkes ved opgørelsen af den skattemæssige afståelsessum for ejendommen. Dette skyldtes, at hvis beløbene ikke udtrykte en værdi, der kunne henføres til ejendommen, burde de heller ikke indgå i avancebeskatningen. Vedrørende investorrejsen blev det anført, at SKAT tidligere havde anset udgiften som en fradragsberettiget driftsomkostning i henhold til Statsskatteloven § 6, litra a, selvom Landsskatteretten senere havde fastslået, at den hverken var en driftsomkostning eller et tillæg til afskrivningsgrundlaget.

Landsskatterettens afgørelse

Landsskatteretten fandt, at der i sagen ikke var tale om køb af "brugte anparter". Det blev lagt til grund, at [virksomhed2] A/S, som sædvanligvis agerer udbyder i ejendomsprojekter, alene havde erhvervet ejendommen med det formål efterfølgende at videresælge anparterne til interesserede investorer. Klageren havde erhvervet sine anparter i henhold til et tegningsprospekt, og [virksomhed2] A/S havde udført et arbejde svarende til, hvad der er sædvanligt i formidlingssager.

Landsskatteretten fandt herefter ikke, at den af investorerne, herunder klageren, og [virksomhed2] A/S angivne købesum på 101.176.469 kr. kunne lægges til grund ved opgørelsen af den skattemæssige anskaffelsessum for ejendommen. Købesummen måtte anses for at indeholde et honorar til [virksomhed2] A/S. Der blev henvist til Højesterets dom af 8. september 2009, offentliggjort i SKM2009.562.HR, og Landsskatterettens kendelse af 3. september 2009, offentliggjort i SKM2009.576.LSR. Det blev tiltrådt, at dette honorar, som SKAT havde opgjort til 8.939.051 kr., angik den overordnede strukturering og tilrettelæggelse af investeringsprojektet. Honoraret kunne derfor ikke tillægges den afskrivningsberettigede anskaffelsessum, jf. herved Højesterets dom gengivet i SKM2008.967.HR.

Udgiften til investorrejse havde endvidere ikke den fornødne nære tilknytning til berigtigelsen og gennemførslen af ejendomskøbet, således at den kunne tillægges ejendommens anskaffelsessum. Udgiften måtte anses for en intern omkostning afholdt af [virksomhed2] A/S, hvorfor den ikke havde karakter af en fradragsberettiget driftsudgift for kommanditisterne og kunne således ikke fradrages i medfør af Statsskatteloven § 6, litra a. Der blev henvist til Rettens dom af 5. oktober 2010 (tidligere Landsskatterettens kendelse af 1. april 2009 offentliggjort i SKM2009.336.LSR).

For så vidt angår den subsidiære påstand bemærkede Landsskatteretten, at ejendommen blev solgt i 2006 af kommanditselskabet til tredjemand, hvorefter kommanditselskabet trådte i likvidation. Der forelå dermed et salg af selve ejendommen og ikke af kommanditanparterne. Projektomkostningerne, herunder udbyderhonoraret, udgjorde investorernes betaling for den overordnede strukturering og tilrettelæggelse af investeringsprojektet. Hverken disse omkostninger eller udgiften til investorrejse havde forbindelse til kommanditselskabets afhændelse af ejendommen, hvorfor udgifterne ikke kunne fratrækkes i afståelsessummen ved salget af ejendommen.

Allerede fordi der ikke forelå overdragelse af "brugte anparter" i den foreliggende sag, kunne de påberåbte SKAT-meddelelser offentliggjort i SKM2008.390.SKAT og SKM2009.261.SKAT ikke føre til et andet resultat.

Landsskatteretten stadfæstede herefter den påklagede afgørelse.