Landsskatteretten: Opgørelse af ejendomsavance ved salg af ejendom i K/S - Udbyderhonorar og investorrejse

Sagen omhandler en klage over opgørelsen af den skattepligtige ejendomsavance ved salget af ejendommen i K/S [virksomhed1] i indkomståret 2006. Klageren, en kommanditist med 70 ud af 950 andele, havde selvangivet en ejendomsavance på 1.269.030 kr., mens Skatteankenævnet havde opgjort den til 2.705.720 kr. Uenigheden drejede sig primært om, hvorvidt visse projektomkostninger, herunder et udbyderhonorar til [virksomhed2] A/S og udgifter til en investorrejse, kunne tillægges ejendommens skattemæssige anskaffelsessum eller fratrækkes afståelsessummen.

Kommanditselskabet havde i sin avanceopgørelse tillagt købsomkostninger på 31.016.463 kr. til anskaffelsessummen. SKAT og Skatteankenævnet godkendte ikke samtlige disse omkostninger, især udbyderhonoraret og udgiften til investorrejse, med henvisning til fast ligningsmæssig praksis og Højesterets domme, der fastslår, at kun omkostninger direkte forbundet med berigtigelse og gennemførelse af selve ejendomskøbet kan medregnes til anskaffelsessummen, jf. Ejendomsavancebeskatningsloven § 4, stk. 2 og Ejendomsavancebeskatningsloven § 4, stk. 3.

SKATs og Skatteankenævnets opgørelse af ejendomsavancen for 950 andele var som følger:

Klageren argumenterede principalt for, at alle projektomkostninger, herunder udbyderhonorar og udgifter til investorrejse, skulle indgå i den skattemæssige anskaffelsessum. Subsidiært blev det anført, at udgifterne skulle fratrækkes afståelsessummen, jf. Ejendomsavancebeskatningsloven § 4, stk. 4. Klageren henviste til praksis om "brugte anparter" og SKATs styresignaler, idet det blev gjort gældende, at Højesterets domme om afskrivningsgrundlag ikke var direkte relevante for avanceopgørelsen, og at klagerens erhvervelse reelt var et køb af "brugte anparter" fra udbyder.

Landsskatteretten fandt ikke, at der var tale om køb af "brugte anparter", da udbyderens rolle var at formidle projektet. Retten stadfæstede Skatteankenævnets afgørelse og afviste at medregne udbyderhonoraret og udgiften til investorrejse i anskaffelsessummen eller fratrække dem i afståelsessummen, da de ikke havde direkte tilknytning til ejendomskøbet eller -salget.

Landsskatterettens afgørelse

Landsskatteretten stadfæstede skatteankenævnets afgørelse om opgørelsen af den skattepligtige ejendomsavance. Retten fandt, at sagen ikke omhandlede køb af "brugte anparter", da udbyder, [virksomhed2] A/S, alene havde erhvervet ejendommen med det formål at videresælge anparterne til interesserede investorer. Klageren havde erhvervet sine anparter i henhold til et tegningsprospekt, og [virksomhed2] A/S havde udført et arbejde svarende til det sædvanlige i formidlingssager.

Landsskatteretten fandt, at den angivne købesum indeholdt et honorar til [virksomhed2] A/S, som ikke kunne lægges til grund ved opgørelsen af den skattemæssige anskaffelsessum for ejendommen. Dette honorar, opgjort til 19.456.486 kr., vedrørte den overordnede strukturering og tilrettelæggelse af investeringsprojektet og kunne derfor ikke tillægges den afskrivningsberettigede anskaffelsessum, jf. SKM2009.562.HR og SKM2008.967.HR.

Udgiften til investorrejse havde ikke den fornødne nære tilknytning til berigtigelsen og gennemførelsen af ejendomskøbet og kunne derfor ikke tillægges ejendommens anskaffelsessum. Udgiften blev anset for en intern omkostning afholdt af [virksomhed2] A/S og havde ikke karakter af en fradragsberettiget driftsudgift for kommanditisterne. Den kunne således ikke fradrages i medfør af Statsskatteloven § 6, stk. 1, litra a, jf. SKM2009.336.LSR.

For så vidt angår den subsidiære påstand om fradrag i afståelsessummen, bemærkede Landsskatteretten, at ejendommen blev solgt i 2006 af kommanditselskabet til tredjemand, og der var tale om salg af selve ejendommen, ikke kommanditanparterne. Projektomkostningerne, herunder udbyderhonoraret og udgiften til investorrejse, havde ingen forbindelse til kommanditselskabets afhændelse af ejendommen og kunne derfor ikke fratrækkes i afståelsessummen. De påberåbte SKAT-meddelelser (SKM2008.390.SKAT og SKM2009.261.SKAT) kunne ikke føre til et andet resultat, da der ikke forelå overdragelse af "brugte anparter" i den foreliggende sag.