Landsskatteretten: Afskrivningsgrundlag, Fradragskonto og Ejendomsavance i Kommanditselskaber – Ikke Fradragsberettigede Udgifter og Udbyderhonorar

Sagen omhandler en klagers skattemæssige behandling af investeringer i to kommanditselskaber (K/S [virksomhed1] og K/S [virksomhed2]), specifikt vedrørende opgørelsen af afskrivningsgrundlaget, fradragskontoen og den skattepligtige ejendomsavance. Kernen i sagen er, hvorvidt projektomkostninger, udbyderhonorarer og udgifter til investorrejser kan indgå i den skattemæssige anskaffelsessum for ejendommene eller fratrækkes på fradragskontoen/afståelsessummen, samt spørgsmålet om, hvorvidt der foreligger køb af "brugte anparter".

K/S [virksomhed1]

Klageren, som kommanditist i K/S [virksomhed1], havde selvangivet højere afskrivninger og en højere fradragskonto end godkendt af Skatteankenævnet. Uenigheden drejede sig om, hvorvidt en række købsomkostninger, herunder udbyderhonorar på 86.176.700 kr., kunne indgå i afskrivningsgrundlaget for ejendommen i England. Klageren argumenterede for, at der var tale om køb af "brugte anparter", hvilket ifølge klagerens fortolkning af praksis (bl.a. SKM2008.390.SKAT og SKM2008.984.LSR) ville medføre, at de omstridte omkostninger skulle indgå i afskrivningsgrundlaget. Klageren henviste til, at udbyderen havde ejet anparterne før videresalget til investorerne, og at dette ikke var en ren formidlingssituation. Subsidiært argumenterede klageren for, at de ikke-fradragsberettigede udgifter ikke skulle fragå fradragskontoen, da de var aktiveret regnskabsmæssigt og ikke havde belastet kommanditisternes kapitalkonto, med henvisning til TfS 2005.885V.

Skatteankenævnet afviste klagerens argument om "brugte anparter" og henviste til Højesterets domme (SKM2009.562.HR og SKM2008.967.HR), der fastslog, at udbyderhonorarer er etableringsudgifter, som ikke kan indgå i afskrivningsgrundlaget. Nævnet mente, at forholdene var sammenlignelige med formidlingssager, hvor investorerne købte sig ind i en erhvervsvirksomhed og påtog sig at betale for projektets udvikling og udbud. De ikke-godkendte udgifter skulle fragå fradragskontoen som formuetab, da de påvirkede kommanditisternes kapitalkonti, jf. SKM2010.44.VLR.

K/S [virksomhed2]

Denne del af sagen vedrørte opgørelsen af den skattepligtige ejendomsavance ved salget af ejendommen i K/S [virksomhed2] i Skotland. Klageren havde tillagt projektomkostninger, udbyderhonorar og udgifter til investorrejse til ejendommens anskaffelsessum, hvilket SKAT og Skatteankenævnet ikke godkendte. Klageren fastholdt, at der var tale om "brugte anparter", og at omkostningerne derfor skulle indgå i anskaffelsessummen, jf. Ejendomsavancebeskatningsloven § 4, stk. 2. Subsidiært argumenterede klageren for, at hvis udgifterne ikke kunne medregnes til anskaffelsessummen, skulle de fratrækkes ved opgørelsen af afståelsessummen, jf. Ejendomsavancebeskatningsloven § 4, stk. 4, med henvisning til SKATs ændrede praksis i SKM2009.261.SKAT.

Skatteankenævnet afviste igen argumentet om "brugte anparter" og henviste til Højesterets domme (SKM2009.562.HR og SKM2008.967.HR), der klassificerede udbyderhonorarer som etableringsudgifter, der ikke kunne tillægges anskaffelsessummen. Udgifter til investorrejse blev også afvist som købsomkostninger, da de ikke havde tilknytning til ejendomskøbet og blev anset for interne omkostninger for udbyderen, jf. SKM2010.713.BR. Nævnet fandt, at da der var tale om salg af selve ejendommen til tredjemand, kunne projektomkostningerne og udgifterne til investorrejse ikke fratrækkes i afståelsessummen, da de ikke havde forbindelse til kommanditselskabets afhændelse af ejendommen.

Landsskatterettens afgørelse

Landsskatteretten stadfæstede skatteankenævnets afgørelse i begge sager. Retten fandt, at der ikke var tale om køb af "brugte anparter", da udbyderen alene havde erhvervet ejendommene med det formål at videresælge anparterne til investorer. Klageren havde købt anparterne i henhold til et tegningsprospekt og påtaget sig at betale udgifter til købets berigtigelse og gennemførelse samt omkostninger og honorarer, der var vederlag for investeringsprojektets udvikling og udbud. Dette var i overensstemmelse med Højesterets praksis, jf. SKM2009.562.HR.

Afskrivningsgrundlag og fradragskonto (K/S [virksomhed1])

Landsskatteretten fastslog, at den af investorerne angivne anskaffelsessum for ejendommen ikke kunne lægges til grund ved opgørelsen af afskrivningsgrundlaget, da den indeholdt et honorar til udbyderen. Udbyderhonorarer kan efter praksis ikke tillægges afskrivningsgrundlaget, da de anses for etableringsomkostninger, jf. Højesterets domme i SKM2008.967.HR og SKM2009.562.HR. Disse honorarer vedrører den overordnede strukturering og tilrettelæggelse af investeringsprojektet og kan derfor ikke tillægges den afskrivningsberettigede anskaffelsessum, jf. Afskrivningsloven § 45, stk. 1.

Kun udgifter, der kan henføres til berigtigelse og gennemførelse af selve købet af de afskrivningsberettigede aktiver, kan indgå i afskrivningsgrundlaget. Udgifter til dansk advokat og revisor, der ikke kunne henføres til ejendomskøbet, kunne ikke tillægges anskaffelsessummen, jf. Ligningsloven § 8j, stk. 3.

Vedrørende fradragskontoen fandt Landsskatteretten, at de omtvistede udgifter (udbyderhonorar og projektomkostninger), som var aktiveret regnskabsmæssigt, ikke modsvarer et aktiv for selskabet og ikke er fradrags- eller afskrivningsberettigede. Da udgifterne skulle afholdes af det præsterede ansvarlige indskud, skulle klagerens andel af udgifterne fragå ved opgørelsen af hans fradragskonto. Det regnskabsmæssige behandlingsmåde ændrede ikke dette resultat, jf. SKM2010.44.VLR.

Ejendomsavance (K/S [virksomhed2])

Landsskatteretten fandt, at udbyderhonoraret og projektomkostningerne ikke kunne tillægges ejendommens anskaffelsessum ved opgørelse af ejendomsavancen, da de udgjorde etableringsomkostninger for den overordnede strukturering af investeringsprojektet, jf. SKM2008.967.HR og SKM2009.562.HR.

Udgiften til investorrejse havde ikke den fornødne nære tilknytning til ejendomskøbet og kunne derfor ikke tillægges anskaffelsessummen. Den blev anset for en intern omkostning for udbyderen og var ikke en fradragsberettiget driftsudgift for kommanditisterne, jf. Statsskatteloven § 6a og SKM2010.713.BR (stadfæstet af Vestre Landsret den 12. juli 2011).

Da ejendommen blev solgt af kommanditselskabet til tredjemand, og salgssummen måtte henføres som en pris for ejendommen, kunne projektomkostningerne og udgifterne til investorrejse ikke fratrækkes i afståelsessummen, da de ikke havde forbindelse til kommanditselskabets afhændelse af ejendommen, jf. Ejendomsavancebeskatningsloven § 4, stk. 4.