Landsskatteretten: Opgørelse af avance ved salg af udlejningsejendom - Forbedringsudgifter og genanbringelse

Sagen omhandler opgørelsen af avancen ved salg af en udlejningsejendom med fire lejligheder i 2007, herunder spørgsmålet om, hvorvidt en række afholdte udgifter kunne tillægges anskaffelsessummen som forbedringsudgifter, samt muligheden for genanbringelse af ejendomsavancen. Klageren havde selvangivet en avance på 930.356 kr., mens Skatteankenævnet havde ansat den til 1.195.829 kr. og afvist genanbringelse.

Klageren argumenterede for, at ejendommen løbende var blevet ombygget fra 1999 til 2004, og at de afholdte udgifter var forbedringsudgifter, der skulle tillægges anskaffelsessummen. Dette omfattede blandt andet etablering af individuelle elmålere, forbedring af elinstallationer, etablering af badeværelser og toiletter i lejligheder, samt udskiftning af køkken. Klageren påpegede, at bilagene var fortløbende nummereret i forbindelse med en opgørelse over forbedringerne, ikke fordi de var fratrukket i tidligere regnskaber. Klageren ønskede desuden at genanbringe fortjenesten, selvom en ny ejendom endnu ikke var erhvervet.

Skatteankenævnet fastholdt, at de fleste af de fremlagte bilag udgjorde vedligeholdelsesudgifter, som enten var eller kunne have været fradraget i tidligere regnskaber. Nævnet mente ikke, at de foretagne ændringer og udgifternes størrelse kunne betegnes som forbedringer. Vedrørende genanbringelse afviste nævnet dette med henvisning til, at udlejning af fast ejendom til bebølse ikke anses for erhvervsvirksomhed i henhold til Ejendomsavancebeskatningsloven § 6 A, stk. 1.

Landsskatterettens afgørelse

Landsskatteretten nedsatte avancen ved salget af ejendommen med 118.766 kr. til 1.077.063 kr. og fandt ikke klageren berettiget til at genanbringe avancen i medfør af Ejendomsavancebeskatningsloven § 6 A.

Opgørelse af avance

Da ejendommen var en bebølsesejendom med fire lejligheder, var avancen ved salget skattepligtig i medfør af Ejendomsavancebeskatningsloven § 1, stk. 1. Fortjenesten opgøres som forskellen mellem afståelsessummen og den regulerede anskaffelsessum, jf. Ejendomsavancebeskatningsloven § 4, stk. 1. Anskaffelsessummen forhøjes med et tillæg på 10.000 kr. for anskaffelsesåret og hvert efterfølgende kalenderår, jf. Ejendomsavancebeskatningsloven § 5, stk. 1. Udgifter til vedligeholdelse eller forbedring kan tillægges anskaffelsessummen, hvis de overstiger 10.000 kr. pr. kalenderår, dog ikke hvis de har kunnet fradrages ved opgørelsen af den skattepligtige indkomst, jf. Ejendomsavancebeskatningsloven § 5, stk. 2. Sondringen mellem vedligeholdelses- og forbedringsudgifter tager udgangspunkt i ejendommens tilstand ved erhvervelsen, jf. Statsskatteloven § 6, stk. 1 og Statsskatteloven § 6, stk. 2.

• Indkomståret 1999: Retten godkendte ikke udgifter tillagt anskaffelsessummen som forbedringsudgifter. Dette skyldtes, at klageren i årsregnskabet havde fratrukket vedligeholdelsesudgifter og foretaget afskrivninger for småanskaffelser, og det ikke kunne udelukkes, at de fremlagte udgifter allerede var fradraget. En faktura på 26.455 kr. for udskiftning af vinduer blev heller ikke godkendt, da en del af vedligeholdelsesudgifterne var refunderet, og det ikke kunne udelukkes, at vinduesudgifterne var en del heraf.

• Indkomståret 2000: Retten godkendte udgifter på 32.550 kr. til opdeling af elinstallationer til fire lejligheder og etablering af elmålere samt 3.634 kr. til levering og montering af fordampningsmålere som forbedringsudgifter. Disse udgifter blev tillagt anskaffelsessummen i det omfang, de oversteg 10.000 kr. Udgifter til komfur og døre/ovenlysvinduer blev ikke godkendt, da det ikke fremgik, at de vedrørte den specifikke ejendom.

• Indkomståret 2002: Retten godkendte udgifter på i alt 102.582 kr. som forbedringsudgifter, da der var sket en ombygning af stuelejlighederne med indretning af bad og toilet samt nyt køkken. Disse udgifter blev tillagt anskaffelsessummen i det omfang, de oversteg 10.000 kr.

• Indkomståret 2003: Retten godkendte ikke udgifter tillagt anskaffelsessummen, da det ikke kunne udelukkes, at de allerede var fratrukket som vedligeholdelsesudgifter, og dokumentationen var mangelfuld.

Den godkendte avance blev opgjort som følger:

Genanbringelse af fortjenesten

Landsskatteretten stadfæstede Skatteankenævnets afgørelse om, at klageren ikke var berettiget til at genanbringe fortjenesten. Dette skyldtes to hovedårsager, jf. Ejendomsavancebeskatningsloven § 6 A, stk. 1 og Ejendomsavancebeskatningsloven § 6 A, stk. 2:

• Klageren erhvervede ikke en ny ejendom i det indkomstår, der fulgte efter afståelsesåret (indkomståret 2008), hvilket er en betingelse for genanbringelse.
• Udlejning af fast ejendom til bebølse anses ikke for erhvervsvirksomhed i denne sammenhæng, hvilket er en forudsætning for at kunne genanbringe fortjenesten.