Landsskatteretten: Opgørelse af ejendomsavance – Udbyderhonorar og projektomkostninger

Sagen omhandler opgørelsen af den skattepligtige ejendomsavance ved salget af en ejendom ejet af K/S [virksomhed1], hvor klageren deltog som kommanditist. Striden drejede sig om, hvorvidt visse projektomkostninger, herunder udbyderhonorar og udgifter til investorrejse, kunne tillægges ejendommens skattemæssige anskaffelsessum eller fratrækkes afståelsessummen.

Skatteankenævnet havde ikke godkendt samtlige projektomkostninger, herunder udbyderhonorar, tillagt anskaffelsessummen. Nævnet henviste til Landsskatterettens og Højesterets praksis, herunder SKM2009.336.LSR, SKM2008.776.LSR, SKM2009.562.HR og SKM2008.967.HR, der fastslog, at udbyderhonorarer vedrørende den overordnede strukturering af investeringsprojekter ikke kunne indgå i afskrivningsgrundlaget eller anskaffelsessummen for ejendommen. Skatteankenævnet opgjorde den skattepligtige ejendomsavance til 17.460.446 kr., hvoraf klagerens andel var 2.078.625 kr.

Klageren påstod principalt, at de afholdte udgifter til projektomkostninger og udbyderhonorar skulle indgå i den skattemæssige anskaffelsessum for ejendommen i henhold til Ejendomsavancebeskatningsloven § 4, stk. 2. Subsidiært påstod klageren, at udgifterne skulle fratrækkes ved opgørelsen af den skattemæssige afståelsessum for ejendommen i henhold til Ejendomsavancebeskatningsloven § 4, stk. 4.

Klagerens repræsentant argumenterede for, at Højesteretsdommene SKM2008.967.HR og SKM2009.562.HR alene angik afskrivningsgrundlag og ikke avanceopgørelse, og at nærværende sag vedrørte erhvervelse af "brugte anparter", hvilket ifølge tidligere praksis og SKATs meddelelse SKM2008.390.SKAT ville tillade medregning af etableringsomkostninger. Repræsentanten henviste til, at SKATs praksisændring i SKM2009.261.SKAT burde tillægges betydning, da den indikerede, at udbyderhonoraret ikke reelt var vederlag for ejendommen og derfor ikke burde avancebeskattes. Vedrørende udgifter til investorrejse anførte repræsentanten, at disse tidligere var anset som fradragsberettigede driftsomkostninger efter Statsskatteloven § 6, litra a eller tillæg til afskrivningsgrundlaget.

Skatteankenævnets opgørelse af ejendomsavancen var som følger:

Klagerens selvangivne ejendomsavance var 8.259.636 kr., hvoraf klagerens andel var 983.920 kr.

Landsskatterettens afgørelse

Landsskatteretten stadfæstede skatteankenævnets afgørelse og fandt, at der ikke forelå køb af "brugte anparter". Retten lagde til grund, at [virksomhed2] A/S, som sædvanligvis agerer udbyder i ejendomsprojekter, alene havde erhvervet ejendommen med det formål at videresælge anparterne til interesserede investorer. Klageren havde erhvervet sine anparter i henhold til et tegningsprospekt, og [virksomhed2] A/S havde udført et arbejde svarende til det sædvanlige i formidlingssager.

Landsskatteretten fandt, at den angivne købesum på 101.176.469 kr. ikke kunne lægges til grund ved opgørelsen af den skattemæssige anskaffelsessum for ejendommen, da købesummen måtte anses for at indeholde et honorar til [virksomhed2] A/S. Dette honorar, opgjort til 8.939.051 kr., angik den overordnede strukturering og tilrettelæggelse af investeringsprojektet og kunne derfor ikke tillægges den afskrivningsberettigede anskaffelsessum, jf. SKM2009.562.HR, SKM2009.576.LSR og SKM2008.967.HR.

Udgiften til investorrejse havde ikke den fornødne nære tilknytning til berigtigelsen og gennemførslen af ejendomskøbet til at kunne tillægges ejendommens anskaffelsessum. Endvidere blev udgiften anset for en intern omkostning afholdt af [virksomhed2] A/S, hvorfor den ikke havde karakter af en fradragsberettiget driftsudgift for kommanditisterne og kunne således ikke fradrages i medfør af Statsskatteloven § 6, litra a. Der blev henvist til Rettens dom af 5. oktober 2010 (tidligere SKM2009.336.LSR).

For så vidt angår den subsidiære påstand om fradrag i afståelsessummen, bemærkede Landsskatteretten, at ejendommen blev solgt af kommanditselskabet til tredjemand, og der forelå dermed et salg af selve ejendommen og ikke af kommanditanparterne. Projektomkostningerne, herunder udbyderhonoraret, udgjorde investorernes betaling for den overordnede strukturering og tilrettelæggelse af investeringsprojektet, og hverken disse omkostninger eller udgiften til investorrejse havde forbindelse til kommanditselskabets afhændelse af ejendommen. Allerede af denne grund kunne udgifterne ikke fratrækkes afståelsessummen ved salget af ejendommen.

De påberåbte SKAT-meddelelser, SKM2008.390.SKAT og SKM2009.261.SKAT, kunne ikke føre til et andet resultat, da der ikke forelå overdragelse af "brugte anparter" i den foreliggende sag.