Skattepligt ved salg af erhvervslejligheder – ekspropriationslignende forhold

Sagen omhandlede, hvorvidt avance ved salg af to erhvervslejligheder i G1 var skattefri i medfør af Ejendomsavancebeskatningsloven § 11, 2. pkt.. Klageren, der havde drevet optikervirksomhed fra ejendommene siden 1984, afstod dem den 14. juni 2007 for 6.500.000 kr. til et entreprenørselskab i forbindelse med et større byudviklingsprojekt i G1.

Sagens baggrund

Kommunen indledte i 2004 et samarbejde med entreprenørselskabet G2 A/S om ombygning og udvidelse af G1. Lokalplan 11.40, vedtaget den 23. august 2005, forudsatte sammenlægning af flere matrikler, herunder klagerens, men indeholdt også en dispensationsmulighed fra kravet om sammenlægning. Entreprenørselskabet havde opkøbt næsten alle nødvendige ejendomme, men anmodede i juni 2007 Kommunen om at igangsætte ekspropriation af den sidste manglende ejerlejlighed (tilhørende PC), da det ikke havde været muligt at opnå en mindelig aftale. Kommunen svarede PC, at de formelle betingelser for ekspropriation var til stede, og indbød til forhandlingsmøde.

Klagerens argumenter

Klageren påstod, at fortjenesten var skattefri, da det måtte påregnes, at afståelsen ville blive gennemtvunget ved ekspropriation, såfremt en frivillig aftale ikke blev indgået. Klageren henviste til Planloven § 47 som hjemmel for ekspropriation og fremhævede Kommunens skrivelse til PC som bevis for ekspropriationsvilje. Klageren sammenlignede desuden med Højesterets domme TfS 1996.356 H og TfS 1995.575, hvor skattefrihed blev givet på baggrund af vedtagne lokalplaner og påregnelighed af ekspropriation, selv uden en formel ekspropriationsbeslutning.

Skatteankenævnets afgørelse

Skatteankenævnet havde opgjort klagerens skattepligtige fortjeneste til 4.695.023 kr. Nævnet fandt ikke, at det var godtgjort, at afståelsen af ejendommen måtte påregnes gennemtvunget ved ekspropriation. De lagde vægt på, at der ikke var truffet en kommunal beslutning om ekspropriation, og at Kommunen ikke skriftligt havde tilkendegivet hjemmel til at ekspropriere klagerens ejendom. Nævnet mente, at den påberåbte dom fra Højesteret (TfS 1996.356 H) ikke udelukkende var afgjort på grundlag af en lokalplan, men også en skriftlig tilkendegivelse fra den ekspropriationsberettigede myndighed.

Landsskatterettens afgørelse

Landsskatteretten stadfæstede skatteankenævnets afgørelse om, at klagerens fortjeneste ved afståelse af erhvervslejlighederne var skattepligtig.

Retten henviste til Ejendomsavancebeskatningsloven § 11, 1. og 2. pkt., som fastslår, at fortjeneste ved ekspropriation eller salg til en ekspropriationsberettiget erhverver ikke medregnes i den skattepligtige kapitalindkomst. Det er dog en betingelse for skattefrihed ved frivillig overdragelse til en ekspropriationsberettiget, at det på aftaletidspunktet kunne påregnes, at dispositionen ville blive gennemtvunget ved ekspropriation, såfremt en frivillig aftale ikke blev indgået. Dette er i overensstemmelse med praksis, jf. Højesterets domme TfS 1995.575 og SKM 2008.165.

Landsskatteretten lagde vægt på følgende:

• På tidspunktet for klagerens overdragelse den 14. juni 2007 var spørgsmålet om ekspropriation ikke behandlet af hverken kommunalbestyrelsen eller den kommunale administration.
• De betingede skøder mellem kommunen og entreprenørselskaberne (fra 2005 og 2006) viste, at afståelse af klagerens ejendom ikke var en betingelse for gennemførelse af afståelsen af kommunens ejendomme.
• Lokalplanens punkt 4.5 tillod konkret dispensation fra kravet om sammenlægning til én ejendom.
• Kommunens brevveksling med en anden ejer (PC) ultimo juni 2007 vedrørende dennes ejerlejlighed kunne ikke bevismæssigt godtgøre, at kommunen på tidspunktet for klagerens afståelse (14. juni 2007) havde til hensigt at foretage ekspropriation, såfremt klageren ikke frivilligt overdragede ejendommen. Brevet til PC angav alene, at de formelle betingelser for ekspropriation var opfyldt, ikke at kommunen havde til hensigt at ekspropriere.
• Kommunen havde ifølge eget brev af 26. marts 2010 aldrig tidligere foretaget ekspropriation til fordel for private, og den politiske holdning havde hidtil været imod dette.

På baggrund heraf fandt Landsskatteretten, at der på afståelsestidspunktet ikke havde været en tilstrækkelig påregnelighed med hensyn til, om klagerens ejendom ville blive eksproprieret, såfremt klageren ikke frivilligt afstod ejendommen til tredjemand. Afståelsen var derfor ikke omfattet af Ejendomsavancebeskatningsloven § 11, 2. pkt..