Honorar til tysk rådgiver kunne ikke tillægges afskrivningsgrundlag for ejendom i K/S-projekt

Sagen omhandlede, hvorvidt et honorar på 841.550 kr. betalt til det tyske selskab G1 GmbH kunne tillægges anskaffelsessummen og dermed afskrivningsgrundlaget for en ejendom i Tyskland, som var ejet af K/S H1. Klageren var kommanditist i selskabet, der var udbudt af G2 A/S.

Klagerens argumenter

Klagerens repræsentant argumenterede for, at honoraret var en sædvanlig og nødvendig udgift for at erhverve ejendommen og derfor skulle indgå i afskrivningsgrundlaget. Repræsentanten henviste til flere afgørelser, herunder SKM2005.450.VLR og SKM2007.296.SR, og fremhævede, at praksis anerkender, at mægleromkostninger kan tillægges anskaffelsessummen, selv hvis der er en tæt relation mellem mægler og udbyder. Det blev anført, at der i denne sag, i modsætning til tidligere sager, var foretaget en klar opdeling mellem udbyderhonorar og mæglerhonorar, og at G1 GmbH's ydelser udgjorde egentligt mæglerarbejde.

Skattemyndighedernes afgørelse

Skatteankenævnet afviste at godkende honoraret som en del af anskaffelsessummen. Nævnet mente, at ydelsen fra G1 GmbH reelt var en udbyderomkostning, som burde have været afholdt af G2 A/S, og at der var en intern sammenhæng mellem de to selskaber.

Landsskatterettens bemærkninger og begrundelse

Landsskatteretten fastslog, at afskrivningsgrundlaget for en ejendoms bygninger og installationer, i henhold til Afskrivningsloven § 45, kun omfatter den kontantomregnede anskaffelsessum. Dette inkluderer, ifølge praksis og Højesterets dom SKM2008.967.HR, udelukkende udgifter, der kan henføres direkte til berigtigelse og gennemførelse af selve købet af de afskrivningsberettigede aktiver.

Retten gennemgik de ydelser, som G1 GmbH havde leveret. Disse omfattede blandt andet:

• Udvælgelse af egnede investeringsejendomme
• Gennemgang af lejekontrakter
• Ejendomsvurdering og due diligence (teknisk og juridisk)
• Forhandling af købekontrakt
• Udarbejdelse af finansieringsansøgninger

Landsskatteretten konkluderede, at honoraret på 841.550 kr. til G1 GmbH reelt dækkede rådgivning til udbyderen, G2 A/S, i forbindelse med udvælgelsen af egnede ejendomme til investeringsprojekter. Udgiften kunne derfor ikke henføres til berigtigelsen af selve ejendomskøbet for K/S H1, men derimod til etableringen af selve kommanditselskabets virksomhed, jf. Statsskatteloven § 6, 2. pkt..

Retten fandt, at G1 GmbH ikke udførte typisk mæglerarbejde, og derfor kunne den påberåbte afgørelse SKM2007.467.LSR ikke føre til et andet resultat.

På denne baggrund stadfæstede Landsskatteretten skatteankenævnets afgørelse og afviste, at honoraret kunne indgå i afskrivningsgrundlaget for ejendommen.