Ejendomsavance: Afgørelse om næringsstatus og køb af brugte K/S-anparter

Sagen omhandler opgørelsen af en skattepligtig ejendomsavance for en kommanditist ved salg af en ejendom ejet af et K/S. Tvisten drejer sig om, hvorvidt klageren skal anses for næringsdrivende, og hvordan ejendommens anskaffelsessum skal opgøres.

Klageren, der ejede 30% af anparterne i K/S [virksomhed1], gjorde principalt gældende, at han havde købt "brugte anparter" af sin medinvestor, [virksomhed2] A/S, og ikke nye anparter fra projektudbyderen. Hvis dette var tilfældet, skulle hele købesummen indgå i ejendommens anskaffelsessum uden fradrag for udbyderhonorar. Subsidiært argumenterede klageren for, at han skulle anses for næringsdrivende med handel med fast ejendom. Dette var dels baseret på hans efterfølgende ejendomshandler, dels på en "afsmittende" effekt fra medinvestoren, [virksomhed2] A/S, som var en etableret ejendomsaktør og anset for næringsdrivende. Som næringsdrivende ville udgifterne kunne fradrages.

Skattecenteret afviste begge påstande og forhøjede klagerens skattepligtige ejendomsavance. Skattecenteret mente, at der var tale om nytegnede anparter, og at udbyderhonoraret derfor ikke kunne tillægges anskaffelsessummen i henhold til Ejendomsavancebeskatningsloven § 4. De fandt heller ikke, at klageren var næringsdrivende, eller at der var grundlag for at anse ham for det via afsmitning.

Landsskatterettens afgørelse

Landsskatteretten stadfæstede Skattecentrets afgørelse.

Begrundelse for afvisning af principal påstand (køb af brugte anparter)

Landsskatteretten lagde afgørende vægt på de formelle tegningsaftaler af 17. juni 2004, hvor klageren og medinvestoren, [virksomhed2] A/S, erhvervede deres anparter direkte fra udbyderen, [virksomhed3] A/S. Retten fandt det ikke godtgjort, at anparterne reelt var købt af [virksomhed2] A/S og derefter videresolgt til klageren. Der var derfor tale om nytegning af anparter og ikke køb af "brugte anparter".

Som følge heraf kunne honoraret til udbyderen, som vedrørte strukturering af projektet, ikke tillægges ejendommens anskaffelsessum. Dette er i overensstemmelse med Højesterets praksis, jf. SKM2008.967.HR.

Begrundelse for afvisning af subsidiær påstand (næringsvirksomhed)

Retten fandt ikke, at klageren var næringsdrivende med køb og salg af fast ejendom på tidspunktet for investeringen. Klageren havde ingen professionel tilknytning til ejendomsmarkedet, og hans efterfølgende investeringer blev anset for at være passive investeringer i kommanditselskaber, hvilket ikke i sig selv etablerer en næringsstatus.

Landsskatteretten afviste desuden argumentet om "afsmittende næring". Selvom medinvestoren, [virksomhed2] A/S, var anset for næringsdrivende, førte dette ikke til, at klageren også skulle anses for næringsdrivende i forbindelse med denne specifikke ejendom. Der skulle foretages en individuel vurdering for hver deltager.

Den påklagede afgørelse blev derfor stadfæstet.