Landsskatterettens afgørelse om afskrivningsgrundlag i K/S [virksomhed1] og K/S [virksomhed2]

Sagen omhandler klagerens skattemæssige behandling af købsomkostninger, herunder især udbyderhonorarer, i forbindelse med investeringer i to kommanditselskaber (K/S [virksomhed1] og K/S [virksomhed2]), der erhvervede fast ejendom. Hovedspørgsmålet var, hvorvidt disse omkostninger kunne tillægges ejendommenes afskrivningsgrundlag, og hvordan ikke-fradragsberettigede udgifter skulle behandles på klagerens fradragskonto.

Klageren havde i indkomståret 2001 erhvervet en andel i K/S [virksomhed1], som havde købt en ejendom for 70.825.000 kr. Kommanditselskabet havde opgjort købsomkostninger til 5.385.000 kr., hvoraf en stor del (3.854.982 kr.) var honorar til udbyder. Klageren argumenterede for, at udbyderhonoraret i det væsentlige var et mægler- eller formidlingshonorar, der skulle indgå i anskaffelsessummen for ejendommen og dermed være afskrivningsberettiget. Skatteankenævnet havde ikke godkendt størstedelen af disse omkostninger, idet udbyderhonoraret blev anset for at være etableringsomkostninger for projektet, ikke direkte knyttet til ejendomskøbet.

For K/S [virksomhed2] havde klageren tegnet andele i 2000, og selskabet havde erhvervet to ejerlejligheder i 2000 og 2001. Også her var der uenighed om udbyderhonorarer og andre købsomkostninger. Klageren fremhævede, at erhvervelsen af ejerlejlighed 2 ikke var en del af et oprindeligt udbudt projekt, og at honoraret derfor burde behandles som en afskrivningsberettiget erhvervelsesomkostning. Derudover var der uenighed om, hvorvidt ikke-fradragsberettigede omkostninger skulle reducere klagerens personlige fradragskonto.

Klagerens repræsentant henviste til langvarig praksis om, at handelsomkostninger kan medregnes til anskaffelsessummen for fast ejendom og skibe, og argumenterede for, at Landsskatterettens og domstolenes omkvalificering af udbyderhonorar til etableringsomkostninger var en praksisændring, der ikke burde have tilbagevirkende kraft. Repræsentanten mente, at en væsentlig del af udbyderhonoraret var at sidestille med sædvanligt mæglerhonorar, da udbyderen var det eneste mellemled i handlen.

Landsskatteretten fastholdt, at udbyderhonorarer efter praksis ikke kan tillægges afskrivningsgrundlaget, da de anses for etableringsomkostninger. For K/S [virksomhed1] blev udbyderhonoraret på 3.854.982 kr. ikke godkendt. Dog blev advokatudgifter på 280.018 kr. og udgifter til byggesagkyndig på 10.000 kr. godkendt. Udgifter til stempel/tinglysning og revisorudgifter blev afvist grundet manglende dokumentation eller manglende tilknytning til ejendomserhvervelsen. For K/S [virksomhed2] blev udbyderhonoraret for ejerlejlighed 1 ligeledes afvist. For ejerlejlighed 2 godkendte Landsskatteretten dog, i overensstemmelse med et forlig i en lignende sag, at 50 % af et honorar på 200.000 kr. (svarende til 100.000 kr.) kunne tillægges anskaffelsessummen. Endelig stadfæstede Landsskatteretten, at ikke-fradragsberettigede udgifter skulle fragå klagerens fradragskonto, da de reducerede det ansvarlige indskud og dermed den maksimale hæftelse.

Landsskatterettens afgørelse

Landsskatteretten stadfæstede i hovedtræk Skatteankenævnets afgørelser vedrørende fradrag for udbyderhonorarer og andre købsomkostninger i forbindelse med klagerens deltagelse i K/S [virksomhed1] og K/S [virksomhed2]. Retten lagde vægt på fast ligningsmæssig praksis og domstolsafgørelser, der skelner mellem afskrivningsberettigede erhvervelsesomkostninger og ikke-afskrivningsberettigede etableringsomkostninger.

Generelle principper

Efter fast ligningsmæssig praksis kan sædvanlige handelsomkostninger medregnes til den afskrivningsberettigede anskaffelsessum for en ejendom, jf. Afskrivningsloven § 17, stk. 1 og Afskrivningsloven § 45, stk. 1. Dette omfatter udgifter knyttet til selve handlen, såsom tinglysningsudgifter, ejendomsmæglersalær og berigtigelseshonorar. Udbyderhonorarer kan derimod ikke tillægges afskrivningsgrundlaget, da domstolene har anset disse for etableringsomkostninger, jf. bl.a. SKM 2008.967 HR. Dette gælder, selvom beløbet sammenlignes med et ejendomsmæglerhonorar, da det vedrører den overordnede strukturering og tilrettelæggelse af investeringsprojektet. Nægtelsen af at godkende udbyderhonoraret er ikke udtryk for en praksisskærpelse, jf. SKM 2009.196 ØLR.

Udgifter til erhvervelse, sikring og vedligeholdelse af indkomsten kan fradrages efter Statsskatteloven § 6, stk. 1, litra a. Etableringsudgifter kan dog ikke fradrages i den skattepligtige indkomst, medmindre de er revisor- og advokatudgifter, der kan fradrages efter Ligningsloven § 8 J, stk. 1, medmindre de skal tillægges anskaffelsessummen for et aktiv, jf. Ligningsloven § 8 J, stk. 3.

K/S [virksomhed1]

• Udbyderhonorar (3.854.982 kr.): Landsskatteretten godkendte ikke, at dette honorar tillægges anskaffelsessummen for ejendommen, da det blev anset for en etableringsomkostning.
• Advokatudgifter (280.018 kr.) og byggesagkyndig (10.000 kr.): Disse udgifter blev godkendt tillagt ejendommens anskaffelsessum, da de havde den fornødne tilknytning til ejendomserhvervelsen.
• Stempel/tinglysningsudgifter (875.800 kr.): Udgiften blev ikke godkendt tillagt anskaffelsessummen, da størrelsen ikke var tilstrækkeligt dokumenteret, og det ikke var godtgjort, at der var tale om udgifter til tinglysning af skøde.
• Revisorudgifter (40.000 kr.): Disse blev ikke godkendt tillagt anskaffelsessummen, da de vedrørte etableringen af kommanditselskabet og ikke erhvervelsen af ejendommen.
• Øvrige købsomkostninger: Ikke godkendt, da art og omfang ikke var tilstrækkeligt dokumenteret.

K/S [virksomhed2]

• Udbyderhonorar for ejerlejlighed 1 (4.804.784 kr.): Landsskatteretten stadfæstede Skatteankenævnets afgørelse om at fratrække dette beløb fra fradragskontoen og ikke tillægge det afskrivningsgrundlaget.
• Udbyderhonorar for ejerlejlighed 2 (386.500 kr.): I overensstemmelse med et forlig i en lignende sag godkendte Landsskatteretten, at 50 % af et honorar på 200.000 kr. (svarende til 100.000 kr.) tillægges anskaffelsessummen for ejerlejlighed 2. Den talmæssige opgørelse af klagerens andel af afskrivningsgrundlag og skattemæssige afskrivninger overlades til SKAT.
• Fradragskonto: Landsskatteretten stadfæstede Skatteankenævnets afgørelse om, at ikke-fradragsberettigede omkostninger skal fragå fradragskontoen. Dette skyldes, at udgifterne anses for at skulle afholdes af det præsterede ansvarlige indskud, hvilket nedskriver klagerens indskud og maksimale hæftelse, jf. SKM 2010.44.VLR.