Landsskatteretten: Afskrivningsgrundlag og udbyderhonorarer i K/S-projekter

K/S [virksomhed2]

For K/S [virksomhed2] var et lignende udbyderhonorar på 4.804.784 kr. (vedrørende ejerlejlighed 1) i fokus. Klageren anførte de samme argumenter som for K/S [virksomhed1]. Derudover var der en tvist om behandlingen af klagerens fradragskonto. Skatteankenævnet havde reduceret fradragskontoen med de ikke-godkendte udgifter, da disse blev anset for at udgøre et realiseret formuetab, der belastede kommanditistens kapitalkonto. Klageren bestred dette og mente, at beløbene ikke havde belastet kapitalkontoen og ikke udgjorde konstaterede tab for kommanditisterne.

Landsskatterettens afgørelse

Landsskatteretten stadfæstede Skatteankenævnets afgørelser for begge kommanditselskaber, dog med visse ændringer vedrørende K/S [virksomhed1]s afskrivningsgrundlag.

K/S [virksomhed1]

Landsskatteretten godkendte ikke udbyderhonoraret på 3.854.982 kr. tillagt anskaffelsessummen for ejendommen. Retten henviste til fast praksis, herunder SKM2008.967.HR, der anser udbyderhonorarer som etableringsomkostninger, der ikke kan tillægges afskrivningsgrundlaget. Dette gælder, selvom beløbet sammenlignes med et ejendomsmæglerhonorar.

Landsskatteretten godkendte advokatudgifter på 280.018 kr. og ingeniørudgifter på 10.000 kr. tillagt ejendommens anskaffelsessum, da disse udgifter var tilstrækkeligt dokumenteret og havde fornøden tilknytning til ejendomserhvervelsen.

Udgiften til stempel/tinglysning på 875.800 kr. blev ikke godkendt tillagt anskaffelsessummen, da udgiftens størrelse ikke var tilstrækkeligt dokumenteret, og det ikke var godtgjort, at der var tale om udgifter til tinglysning af skøde.

Revisorudgifter på 40.000 kr. blev ikke godkendt tillagt anskaffelsessummen, men blev godkendt fratrukket efter Ligningsloven § 8 J, stk. 1, da udgiften vedrørte etableringen af kommanditselskabet og ikke erhvervelsen af ejendommen.

Det blev godkendt, at et kælderlokale på 213 kvm. kunne tillægges den afskrivningsberettigede andel af ejendommen for indkomståret 2001, da det blev anset for erhvervsmæssigt anvendt til lager som en del af erhvervslejemålet, jf. Afskrivningsloven § 14.

K/S [virksomhed2]

Landsskatteretten stadfæstede Skatteankenævnets afgørelse om ikke at godkende udbyderhonoraret vedrørende ejerlejlighed 1 tillagt anskaffelsessummen. Begrundelsen var den samme som for K/S [virksomhed1].

Landsskatteretten tog ikke stilling til udbyderhonoraret vedrørende ejerlejlighed 2, da dette forhold ikke var påklaget og dermed faldt uden for Landsskatterettens kompetence, jf. Skatteforvaltningsloven § 45, stk. 1.

Vedrørende reduktionen af klagerens fradragskonto fandt Landsskatteretten, at de omtvistede udgifter, der regnskabsmæssigt var aktiveret i kommanditselskabet, men ikke var fradrags- eller afskrivningsberettigede, skulle fragå ved opgørelsen af klagerens fradragskonto. Dette skyldtes, at udgifterne måtte anses for at skulle afholdes af det præsterede ansvarlige indskud, hvilket reducerede klagerens indskud og hæftelse. Retten henviste til SKM2010.44.VLR og det nu ophævede TS-cirkulære 1990-1, pkt. 1, litra k.

SKAT havde godkendt visse omkostninger (stempel skøde, mægler, byggesagkyndig, ejendomsvurdering, udenlandsk advokat) tillagt købesummen eller som fradrag, men ikke projektomkostninger, udbyderhonorar og finansieringsomkostninger. Dette resulterede i en difference på 5.974.580 kr. i forhold til klagerens selvangivne opgørelse af afskrivningsgrundlaget.

Skatteankenævnets afgørelse og begrundelse

Skatteankenævnet stadfæstede SKATs opgørelse. Nævnet anså honoraret til udbyder for en ikke-fradrags- og afskrivningsberettiget etableringsomkostning, med henvisning til Højesterets domme i SKM2008.967.HR og SKM2009.562.HR. Disse domme fastslog, at udbyderhonorarer vedrører den overordnede strukturering af investeringsprojektet og ikke kan medregnes i afskrivningsgrundlaget, selv i en "videresalgssituation". Nævnet fandt, at der ikke var tale om "brugte anparter".

Som konsekvens af korrektionerne vedrørende afskrivningsgrundlaget regulerede skatteankenævnet fradragskontoen. Nævnet henviste til det nu ophævede TS-cirkulære 1990 nr. 1, pkt. 1 (k) og Ligningsvejledningens afsnit E.f.2.2.1, der angiver, at ikke-fradragsberettigede omkostninger og tab skal fragå fradragskontoen, hvis de belaster kommanditistens kapitalkonto og ikke modsvares af skattemæssige afskrivninger eller fradrag. Dette blev understøttet af Retten i [….]'s dom af 23. januar 2009 (stadfæstet af Vestre Landsret i SKM2010.44.VLR).

Klagerens påstand og argumenter

Klagerens repræsentant påstod, at projektomkostninger og udbyderhonorar skulle indgå i afskrivningsgrundlaget, og at fradragskontoen skulle korrigeres i overensstemmelse hermed. Repræsentanten argumenterede, at sagen adskilte sig fra Højesterets dom i SKM2008.967.HR, da der i nærværende sag var tale om køb af "brugte anparter" og ikke en ren formidlingssituation. Der blev henvist til SKATs meddelelse SKM2008.390.SKAT og Landsskatterettens kendelse SKM2008.984.LSR, som ifølge repræsentanten støttede synspunktet om, at senere erhververe af anparter kan afskrive på hele anskaffelsessummen, da etableringsomkostningerne allerede er betalt af den oprindelige investor.

Repræsentanten fastholdt, at Højesterets dom i SKM2009.562.HR ikke var retningsgivende, da den omhandlede køb med tilbagevirkende kraft og ikke et reelt salg af brugte anparter. Endvidere gjorde repræsentanten gældende, at de ikke-afskrivningsberettigede og ikke-fradragsberettigede udgifter ikke skulle fragå fradragskontoen, da de var aktiveret regnskabsmæssigt og ikke havde belastet kommanditisternes kapitalkonto. Til støtte herfor henvistes til Vestre Landsrets dom af 20. oktober 2005, offentliggjort i TfS 2005.885V.