Landsskatteretten om honorar til rådgiver i ejendomsprojekt og afskrivningsgrundlag

Sagen omhandler, hvorvidt et honorar på 2.667.643 kr. betalt til H1 GmbH kan tillægges anskaffelsessummen for en ejendom ejet af K/S H2, hvori klageren deltager som kommanditist. Skatteankenævnet havde ikke godkendt honoraret tillagt anskaffelsessummen, og Landsskatteretten stadfæstede denne afgørelse.

K/S H2, et ejendomsprojekt udbudt af G1 A/S, erhvervede i 2004 en ejendom i Tyskland for 49.064.040 kr. Udover et honorar til G1 A/S blev der betalt et honorar til H1 GmbH på 2.056.740 kr., hvoraf 186.434 kr. vedrørte udarbejdelse af prospekt. Klageren argumenterede for, at honoraret til H1 GmbH skulle tillægges ejendommens anskaffelsessum og dermed indgå i afskrivningsgrundlaget.

Klagerens argumenter

Klagerens repræsentant anførte, at alle afholdte udgifter var sædvanlige og nødvendige for erhvervelsen af ejendommen og havde en nær og direkte forbindelse hermed. Derfor skulle de kunne tillægges ejendommens afskrivningsgrundlag i henhold til Afskrivningsloven § 1 og Afskrivningsloven § 45, stk. 1.

Klageren henviste til retspraksis, herunder Vestre Landsrets dom SKM2005.450.VLR (stadfæstet af Højesteret i SKM2008.967.HR), som angav, at en del af et honorar kunne medregnes, hvis det kunne specificeres som egentligt mæglersalær. Klageren fremhævede, at der i denne sag netop var foretaget en sådan opdeling. Der blev også henvist til Skatterådets bindende svar SKM2007.296.SR og Landsskatterettens kendelse SKM2007.467.LSR, som anerkendte, at mægleromkostninger kunne indgå i afskrivningsgrundlaget, selvom mægleren var tæt knyttet til udbyderen.

Klageren bestred Skatteankenævnets påstand om, at H1 GmbH og G1 A/S var internt sammenhængende selskaber, men anførte, at selv hvis de var, skulle ydelserne faktureres på armslængdevilkår i overensstemmelse med Ligningsloven § 2, hvilket stadig ville medføre, at mægleromkostningen kunne indgå i anskaffelsessummen. Klageren påpegede, at honoraret på 3,8% af købesummen var en almindelig omkostning for ejendomsformidling, hvilket var under den procentsats, der blev anerkendt i SKM2007.467.LSR.

H1 GmbH's opgaver

Repræsentanten fremlagde et notat fra H1 GmbH, der detaljeret beskrev virksomhedens opgaver i forbindelse med indkøbsprocessen af tyske ejendomme for G1 A/S. Disse opgaver omfattede en bred vifte af ydelser, herunder:

• Objekttilbud: Filtrering af markedet, modtagelse og registrering af ejendomstilbud, samt kategorisering.
• Besigtigelse: Gennemgang af ejendomsbilag og besigtigelse på stedet.
• LOI: Udarbejdelse af Letter of Intent og indhentning af dokumentation.
• Investeringsoplæg: Udarbejdelse af investeringsoplæg og foreløbige finansieringsindikationer.
• Kalkulation og købsbeslutning: Udarbejdelse af budgetter og principiel beslutning om køb.
• Intern ejendomsvurdering: Gennemgang af tingbogsdata, etablering af digitalt datarum, forudgående finansieringsundersøgelse, gennemlæsning af lejekontrakter og opgørelse af fællesomkostninger.
• Ekstern ejendomsgennemgang: Teknisk og juridisk due diligence udført af eksterne rådgivere.
• Købekontrakt: Udarbejdelse, forhandling, renskrivning og indgåelse af købekontrakt med notar.
• Afvikling af købekontrakt: Overvågning af betalingsbetingelser og ejerskifte.
• Finansiering: Konkret finansieringsansøgning hos banker, adgang til datarum, udarbejdelse af termsheets og besigtigelse med vurderingsmand.
• Overtagelse og kvalitetskontrol: Fysisk overtagelse af ejendommen og sikring af ISO 9001:2000 konforme arbejdsprocesser.

Landsskatterettens afgørelse

Landsskatteretten stadfæstede skatteankenævnets afgørelse om, at et honorar til H1 GmbH på 2.667.643 kr. ikke kunne tillægges ejendommens anskaffelsessum og dermed indgå i afskrivningsgrundlaget.

Landsskatteretten begrundede sin afgørelse med følgende:

• Afskrivningsgrundlagets omfang: Efter Afskrivningsloven § 45 omfatter afskrivningsgrundlaget for ejendommens bygninger og installationer den kontantomregnede anskaffelsessum. Praksis, herunder Højesterets dom af 25. november 2008 (SKM2008.967.HR), fastslår, at kun udgifter, der kan henføres til berigtigelse og gennemførelse af selve købet af de afskrivningsberettigede aktiver, kan indgå heri.
• Honorar til H1 GmbH's karakter: Landsskatteretten fandt, at honoraret til H1 GmbH vedrørte rådgivning af udbyderen, G1 A/S, i forbindelse med udvælgelsen af egnede ejendomme til investeringsprojekter. De beskrevne opgaver, såsom udvælgelse af ejendomme, gennemgang af lejekontrakter, ejendomsvurdering, teknisk og juridisk due diligence, etablering af datarum, forhandling af købekontrakt, fastlæggelse af købsbetingelser og udarbejdelse af finansieringsansøgninger, blev anset for at angå etableringen af virksomheden K/S H2.
• Etableringsudgifter: Udgiften kunne således ikke henføres til berigtigelse og gennemførelse af selve ejendomskøbet, men blev betragtet som etableringsudgifter, der ikke er fradragsberettigede efter Statsskatteloven § 6, 2. pkt..
• Sammenligning med tidligere praksis: Landsskatteretten bemærkede, at H1 GmbH ikke udførte typisk mæglerarbejde, og derfor kunne den påberåbte landsskatteretskendelse af 20. juni 2007 (SKM2007.467.LSR) ikke føre til et andet resultat. Den manglende specifikation af honoraret som egentligt mæglerarbejde, som var afgørende i SKM2005.450.VLR (stadfæstet af SKM2008.967.HR), var fortsat relevant, da H1 GmbH's ydelser blev anset for at være bredere end traditionel mæglervirksomhed.