Stadfæstelse af objektiv lejeværdi og afvisning af yderligere fradrag for forbedringsudgifter

Sagen omhandler to hovedpunkter vedrørende klagerens ejendomme: ansættelse af objektiv lejeværdi for ejendommen Y1-vej, Y1-by, og opgørelse af tab ved salg af ejendommen Y2-vej, Y1-by.

Klageren erhvervede ejendommen Y1-vej, Y1-by, den 1. marts 1998. Ejendommen, der er vurderet som helårsbebølse, blev udlejet til tredjemand i perioder i 1999 og 2000 for henholdsvis 3.950 kr. og 3.975 kr. pr. måned. Fra den 1. december 2000 blev ejendommen udlejet til klagerens forældre for 2.583 kr. pr. måned. Skatteankenævnet ansatte den objektive lejeværdi til 42.000 kr. årligt, baseret på en månedlig leje på 3.500 kr. Klageren påstod, at lejeværdien skulle ansættes til 30.996 kr., idet ejendommen var i meget dårlig stand, og kun kunne udlejes til forældrene, som senere renoverede den.

Den anden del af sagen vedrørte ejendommen Y2-vej, Y1-by, som klageren erhvervede den 21. januar 1999 og solgte den 19. december 2002. Skatteankenævnet ansatte tabet ved salget til 188.733 kr., idet kun 91.919 kr. af de påståede forbedringsudgifter for indkomståret 1999 blev godkendt. Klageren påstod, at udgifter til forbedring skulle godkendes med 174.410 kr. Klageren fremlagde bilag og en opgørelse, der angiveligt dokumenterede udgifter på 157.512,39 kr., herunder til tagreparation, og anførte, at Y2-vej var den eneste af klagerens ni ejendomme, der havde fået repareret tag i 1999. Skatteankenævnet afviste yderligere fradrag, da de fremlagte kontoudtog ikke opfyldte kravene til grundbilag, og der manglede eksterne bilag med specifikke oplysninger som leveringsadresse, hvilket gjorde det umuligt at knytte udgifterne til den specifikke ejendom.

Landsskatterettens bemærkninger og begrundelse

Landsskatteretten henviste til, at indtægter ved udlejning af fast ejendom er indkomstskattepligtige i henhold til Statsskatteloven § 4, stk. 1, litra b. Hvis en ejendom udlejes til en slægtning eller nærtstående til en væsentligt lavere husleje end markedslejen, beskattes ejeren af den objektive udlejningsværdi. Denne værdi fastsættes ud fra den leje, ejendommen skønsmæssigt kan indbringe ved udlejning til tredjemand, og differencen til den betalte leje betragtes som en ikke-fradragsberettiget gaveydelse.

Vedrørende ejendommen Y1-vej, Y1-by, fandt Landsskatteretten ikke grundlag for at tilsidesætte skatteankenævnets skøn på 3.500 kr. pr. måned (42.000 kr. årligt) som objektiv lejeværdi. Dette blev begrundet med, at ejendommen tidligere havde været udlejet til tredjemand for henholdsvis 3.950 kr. og 3.975 kr. pr. måned. Landsskatteretten stadfæstede derfor skatteankenævnets afgørelse på dette punkt.

For så vidt angår tab ved salg af ejendommen Y2-vej, Y1-by, henviste Landsskatteretten til Ejendomsavancebeskatningsloven § 5, stk. 2. Denne bestemmelse tillader forhøjelse af anskaffelsessummen med afholdte udgifter til vedligeholdelse eller forbedring, der overstiger 10.000 kr. pr. kalenderår. Dog kan vedligeholdelsesudgifter, der har kunnet fradrages i den skattepligtige indkomst, samt straksfradragne eller straksafskrevne udgifter, der ikke er omfattet af Afskrivningsloven § 21, stk. 2, ikke medregnes.

Landsskatteretten godkendte ikke yderligere tillæg til anskaffelsessummen for ejendommen Y2-vej, Y1-by. Afgørelsen blev truffet med henvisning til, at de fremlagte fakturaer manglede angivelse af leveringsadresse eller anden dokumentation, der kunne sandsynliggøre, at udgifterne var afholdt på netop ejendommen Y2-vej, Y1-by. Dette blev yderligere understreget af, at klageren ejede yderligere ni ejendomme i indkomståret 1999. Landsskatteretten fandt derfor ikke, at de fremlagte fakturaer kunne godtgøre afholdelse af forbedringsudgifter udover det beløb, som Skatteankenævnet allerede havde skønnet og godkendt. Landsskatteretten stadfæstede herefter skatteankenævnets afgørelse på dette punkt.