Landsskatteretten om afskrivningsgrundlag og fradrag for købs- og etableringsomkostninger i K/S

Specifikke omkostninger og deres behandling

• Finansieringsudgifter: Kan ikke tillægges anskaffelsessummen for ejendommen, jf. SKM 2006.310 VLR og SKM 2008.16 V.
• Byggeteknisk gennemgang: Udgifter til sædvanlig byggeteknisk gennemgang (f.eks. tilstandsrapport) kan tillægges afskrivningsgrundlaget, jf. SKM 2006.649 VLR.
• Udbyderhonorarer: Kan efter praksis ikke tillægges afskrivningsgrundlaget, da de anses for etableringsomkostninger. Dette er fastslået i SKM 2008.967 HR og flere landsretsdomme. Dog kan dokumenterbare udgifter, der dækkes af udbyderhonoraret og som efter praksis kan tillægges afskrivningsgrundlaget, medregnes, selvom de er viderefaktureret, jf. SKM 2005.450 VLR.
• Driftsomkostninger: Udgifter anvendt til at erhverve, sikre og vedligeholde indkomsten kan fradrages, jf. Statsskatteloven § 6, stk. 1, litra a. Etableringsudgifter kan dog fradrages efter Ligningsloven § 8 J, stk. 1, medmindre de skal tillægges anskaffelsessummen for et aktiv, jf. Ligningsloven § 8 J, stk. 3.

Landsskatterettens konkrete vurdering

Landsskatteretten godkendte følgende til afskrivningsgrundlaget:

• Mægleromkostninger (G3 og G7 Erhverv): 422.793 kr.
• Byggesagkyndig (G3): 32.351,94 kr.
• Udenlandsk advokat (G2 og G5): 120.000 kr. (skønnet del vedrørende berigtigelse af ejendommen).

Udgifter til ejendomsvurdering (G6) blev anset for finansieringsudgifter og ikke godkendt til afskrivningsgrundlaget. De resterende købsomkostninger blev anset for finansieringsomkostninger eller udbyderhonorar uden bagvedliggende omkostninger.

Den selvangivne udgift til dansk revisor (28.700 kr.) og dansk advokat (121.111 kr.) blev anset for etableringsudgifter, der skulle fradrages efter Ligningsloven § 8 J, stk. 1 i indkomståret 2004. Klagerens andel heraf var henholdsvis 4.566 kr. og 19.268 kr.

Udgiften til investorrejse på 321.449 kr. (klagerens andel 51.140 kr.) blev anset for kommanditselskabet uvedkommende og dermed ikke fradragsberettiget. Dette blev begrundet med, at rejsen var afholdt efter købet, ægtefæller deltog, der ikke var dokumenteret en driftsmæssig begrundelse, og investeringen var passiv.

Opgørelse af afskrivningsgrundlag og fradragskonto

Landsskatteretten opgjorde det afskrivningsberettigede anskaffelsessum således:

Kommanditselskabets afskrivninger for hvert af indkomstårene 2004 og 2005 blev fastsat til 5% af den afskrivningsberettigede anskaffelsessum, svarende til 2.404.440 kr. Klagerens andel heraf var 382.525 kr.

Fradragskontoen pr. 31. december 2004 blev ansat til 2.190.088 kr., hvilket var en justering i forhold til skatteankenævnets afgørelse, der skyldtes Landsskatterettens regulering af afskrivningsgrundlaget og den manglende godkendelse af investorrejsen som fradragsberettiget. Forhøjelsen af klagerens andel af udgifter til investorrejse påvirkede fradragskontoen som et realiseret formuetab, der skulle fragå kontoen, jf. praksis for kommanditselskaber.

Skatteankenævnet havde nedsat klagerens andel af afskrivningerne og ikke godkendt samtlige projektomkostninger og udbyderhonorarer tillagt afskrivningsgrundlaget. Nævnet anså disse for etableringsomkostninger, der hverken var fradrags- eller afskrivningsberettigede, da de vedrørte kommanditisternes køb af anparter og ikke kommanditselskabets køb af ejendommen. Danske advokat- og revisorudgifter blev dog godkendt som fradragsberettigede efter Ligningsloven § 8 J, stk. 1.

Klagerens repræsentant påstod, at projektomkostningerne og udbyderhonoraret skulle indgå i afskrivningsgrundlaget, idet der var tale om køb af "brugte anparter". Repræsentanten henviste til SKATs meddelelse SKM2008.390.SKAT og Landsskatterettens kendelse SKM 2008.984.LSR, som ifølge repræsentanten støttede synspunktet om, at etableringsomkostninger ikke skulle reducere afskrivningsgrundlaget ved køb af brugte anparter. Det blev også anført, at Højesterets domme SKM2008.967.HR og SKM2009.562.HR ikke var retningsgivende for sager om reelt salg af brugte anparter. Endvidere påstod repræsentanten, at de ikke-fradragsberettigede udgifter ikke skulle fragå klagerens fradragskonto, da de var aktiveret regnskabsmæssigt og ikke havde belastet kommanditisternes kapitalkonto, med henvisning til TS-cirkulære nr. 1 af 11. januar 1990, pkt. 1, litra k og Højesterets dom TfS 2009.16H.