Landsskatteretten om opgørelse af afskrivningsgrundlag og fradrag i K/S H1

Sagen vedrører opgørelsen af afskrivningsgrundlaget for en investeringsejendom i England, ejet af K/S H1, samt fradragsretten for forskellige omkostninger i indkomstårene 2004 og 2005. Klageren, som kommanditist i K/S H1, havde selvangivet afskrivninger baseret på et afskrivningsgrundlag, der inkluderede en række købsomkostninger og et udbyderhonorar. Skatteankenævnet havde kun godkendt en del af disse omkostninger til afskrivningsgrundlaget og havde desuden godkendt fradrag for visse advokat- og revisorudgifter samt udgifter til investorrejser.

Baggrund for sagen

K/S H1, stiftet i november 2003, er et kommanditselskab med 10 deltagere, der ejer og udlejer en fast ejendom i England. Klageren ejede 30 ud af 250 andele. Kommanditselskabet havde selvangivet afskrivninger svarende til sin andel, eller 383.130 kr. for begge indkomstår. Skatteankenævnet havde ansat klagerens andel af afskrivninger til 351.510 kr. og godkendt fradrag for visse udgifter, men ikke alle. Klageren påstod, at projektomkostninger og udbyderhonorar til G1 A/S skulle indgå i afskrivningsgrundlaget, da alle sædvanlige handelsomkostninger bør medregnes i den skattemæssige anskaffelsessum for en afskrivningsberettiget ejendom.

Landsskatterettens afgørelse

Landsskatteretten godkendte delvist klagerens påstand vedrørende afskrivningsgrundlaget og fradrag for visse omkostninger, men forhøjede indkomsten for udgifter til besigtigelsesrejse.

Landsskatteretten fastslog, at afskrivningsgrundlaget for ejendommen skal opgøres ved at omregne anskaffelsessummen til kontantværdi i henhold til Afskrivningsloven § 45, stk. 1. Praksis tilsiger, at omkostninger, der direkte kan henføres til erhvervelsen af et aktiv, indgår i anskaffelsessummen.

Landsskatteretten traf følgende afgørelser vedrørende de forskellige omkostningstyper:

• Mægleromkostninger: Udgifter på 605.751 kr. til mæglere (G2 og G3) blev godkendt tillagt afskrivningsgrundlaget.
• Bygningssagkyndige og ejendomsvurdering: Udgifter på 42.071 kr. til bygningsgennemgange og 56.371 kr. til ejendomsvurdering blev godkendt tillagt afskrivningsgrundlaget.
• Advokatudgifter:
  • De selvangivne 260.168 kr. til udenlandsk advokat (G9) blev godkendt tillagt afskrivningsgrundlaget, da de hovedsageligt vedrørte berigtigelse af ejendommen.
  • De selvangivne finansieringsudgifter til udenlandsk advokat på 98.175 kr. og udgifter til dansk advokat på 75.000 kr. blev anset for etableringsudgifter, der kan fradrages efter Ligningsloven § 8 J, stk. 1. Landsskatteretten ændrede skatteankenævnets afgørelse, der havde tillagt de 98.175 kr. til afskrivningsgrundlaget, og godkendte i stedet fradrag for klagerens andel af 98.175 kr. (11.781 kr.) samt de 75.000 kr.
• Revisorudgifter: Den selvangivne udgift på 28.700 kr. til dansk revisor blev anset for en etableringsudgift, der kan fradrages efter Ligningsloven § 8 J, stk. 1.
• Udbyderhonorar og relaterede omkostninger:
  • Udgifter til G15 ApS (608.801,40 kr.) og G16 ApS (322.908,26 kr.) blev ikke anset for at have tilstrækkelig tilknytning til erhvervelsen af ejendommen og kunne hverken tillægges afskrivningsgrundlaget eller fradrages.
  • Bankomkostninger til 1. og 2. prioritet (313.273 kr. og 176.388 kr.) blev anset for finansieringsomkostninger, der hverken kunne tillægges afskrivningsgrundlaget eller fradrages.
  • Udgifter til prospekt (61.750 kr.), salgsprovisioner (1.027.654 kr.), generel provision (341.744 kr.), fast provision (300.000 kr.), økonomistyring (400.000 kr.), kurstab ApS (3.000 kr.) og projektresultat (2.457.687 kr.) blev anset for kommanditselskabet uvedkommende og kunne hverken tillægges afskrivningsgrundlaget eller fradrages.
  • Landsskatteretten henviste til Højesterets praksis (SKM 2008.967 HR), der fastslår, at udbyderhonorarer er etableringsomkostninger og ikke kan tillægges afskrivningsgrundlaget, selvom de sammenlignes med ejendomsmæglerhonorarer.
• Besigtigelsestur for investorer: Udgiften på 89.160 kr. blev ikke anset for en driftsomkostning for kommanditselskabet i henhold til Statsskatteloven § 6, stk. 1, litra a, da rejsens program og deltagere ikke var fremlagt, rejsen var afholdt efter ejendomserhvervelsen, og klageren ikke aktivt deltog i driften. Klagerens indkomst blev forhøjet med 10.699 kr. for denne udgift.

Landsskatteretten opgjorde det godkendte afskrivningsgrundlag for ejendommen som følger:

Afskrivningerne blev herefter opgjort til 5% af 58.494.533 kr., svarende til 2.924.727 kr. for kommanditselskabet, eller 350.967 kr. for klagerens 30 andele.

Landsskatteretten behandlede ikke spørgsmålet om fradragskontoens udvisende, da skatteankenævnet ikke havde taget stilling hertil.