Klage over manglende anmærkninger i tilstandsrapport vedrørende el-installationer, badeværelse og loft

Sagen omhandler en klage over en bygningssagkyndigs tilstandsrapport, hvor klager mener, at en række fejl og mangler ved en ejendom burde have været anført. Klagen dækker flere områder af boligen.

Klagens centrale punkter

Klager har identificeret mangler i flere rum:

• Viktualierum: Problemer med el-installationer, manglende fastgørelse af træloft og uisolerede varmerør.
• Badeværelse i kælder: Ulovlige el-installationer, løse og knækkede fliser, defekt fugemasse, bagfald i brusenichen samt en revne i toiletkummen.
• 1. sal: Fejl ved el-installationer.
• Øvrige forhold: Mangelfulde el-installationer i trappenedgangen til kælderen.

Den bygningssagkyndiges redegørelse

Den indklagede bygningssagkyndige har forklaret, at undersøgelsen blev foretaget stikprøvevis. Visse skader, såsom revner i gulv og toilet, var ifølge den sagkyndige ikke til stede på besigtigelsestidspunktet. Desuden anføres det, at flere af el-installationerne var skjulte bag dæksler eller lamper og derfor ikke var synlige. Den sagkyndige mener også, at klager kan have foretaget ændringer efter overtagelsen.

Syns- og skønsmandens vurdering

En uvildig syns- og skønsmand har gennemgået ejendommen og bekræftet de fleste af de påklagede forhold. Skønsmanden konstaterede blandt andet:

• Løse el-kontakter og uforskrifstmæssige forbindelser.
• El-udtag uden bagvedliggende dåser.
• Hængende loftsbeklædning og uisolerede varmerør.
• At badeværelset generelt ikke var udført håndværksmæssigt korrekt, med løse fliser, bagfald og defekte fuger.
• El-installationer i trappenedgangen, der fremstod "meget hjemmegjorte".

Syns- og skønsmanden konkluderede, at de fleste af de påpegede forhold burde have været nævnt i tilstandsrapporten. Dog blev der taget forbehold for to specifikke el-installationer, som sandsynligvis var skjult på tidspunktet for den oprindelige besigtigelse:

• El-installationen i viktualierummet, som var dækket af et dæksel.
• El-installationen på 1. sal, hvor der kan have været monteret en lampe.

Udbedringsomkostninger og forlig

Skønsmanden vurderede udbedringsudgifterne og beregnede et fradrag for forbedringer, da badeværelset blev anslået til at være 12-15 år gammelt med en forventet levetid på 40 år. Under sagen fremsatte den bygningssagkyndige et forligstilbud på 20.000 kr. til dækning af alle omkostninger, hvilket klager afviste og i stedet ønskede nævnets afgørelse.