Klage over K1-karakter for fugt i ydermure på landhus fra 1800

Sagen omhandler en klage over en tilstandsrapport for et landhus opført i 1800. Den bygningssagkyndige havde i rapporten tildelt karakteren K1 for "mindre pudsafskallinger langs sokkel" og generelt beskrevet bygningen som "særdeles vel vedligeholdt".

Efter overtagelsen konstaterede køber imidlertid betydelige fugtproblemer i form af fugtskjolder på ydermurene, især mod nord, samt en sur lugt indendørs. Køber mente, at den bygningssagkyndiges vurdering var misvisende og ikke i tilstrækkelig grad gjorde opmærksom på de risici for fugt, der er forbundet med en bygning af denne alder og konstruktion.

Den bygningssagkyndige fastholdt, at ejendommen fremstod pæn ved besigtigelsen, og henviste til den generelle typebeskrivelse for landhuse.

En uvildig skønsmand blev udpeget til at vurdere ejendommen. Skønsmandens undersøgelse bekræftede klagers observationer og afdækkede flere alvorlige forhold, som den oprindelige bygningssagkyndige havde overset eller undervurderet.

Skønsmandens konstateringer

Skønsmanden fastslog, at huset var opført på syltsten uden en fugtspærre, hvilket er en almindelig byggeskik for perioden, men medfører en vedvarende risiko for opstigende grundfugt. Der blev målt høj fugtighed i ydermure og sokler, særligt mod nord.

Skønsmanden vurderede, at følgende forhold burde have været tildelt karakteren K3:

• Konstruktion uden fugtspærre: Den manglende fugtspærre udgør en løbende risiko for fugtskader og skimmelsvamp.
• Uhensigtsmæssigt terræn: Asfaltbelægning med fald ind mod huset samt plantebede langs facaden øgede fugtbelastningen på murværket.
• Defekt sokkelpuds: Flere steder var sokkelpudsen løs, hvilket tillod indtrængning af slagregn og yderligere opfugtning af ydervæggene.

Konklusion

Skønsmanden konkluderede, at den bygningssagkyndiges K1-karakter var forkert. De konstaterede fugtproblemer var af en sådan karakter, at de udgjorde en risiko for bygningsdele og burde have været beskrevet og vurderet som K3. De samlede udbedringsomkostninger blev anslået til 90.000 kr. inkl. moms, hvoraf 60.000 kr. blev anset for en forbedring i form af etablering af omfangsdræn og grundmursplade.