Landsskatteretten om fordeling af købesum for landbrugsejendom og afskrivningsgrundlag

Sagen omhandler en klage vedrørende skatteforvaltningens overholdelse af høringspligten, tidspunktet for indgåelse af en ejendomshandel, samt fordelingen af overdragelsessummen for en landbrugsejendom. Klageren ønskede at fravige den oprindeligt aftalte fordeling af købesummen, da denne havde væsentlig indflydelse på klagerens afskrivningsgrundlag for bygninger og inventar.

Baggrund for sagen

Den 20. oktober 1999 blev der fremsat et salgstilbud på ejendommene X1 og X2 for en samlet pris på 20 mio. kr. Tilbuddet indeholdt en betingelse om, at køber kunne acceptere tilbuddet tidligst den 2. januar 2000 og senest den 9. januar 2000. En udbetaling på 1 mio. kr. blev erlagt i oktober 1999. Ved skøde af 24. marts 2000 blev overdragelsessummen for X1, Y1-vej, fastsat til 12,2 mio. kr. med en specificeret fordeling.

Skatteadministrationen anmodede Told- og Skatteregionen om en udtalelse vedrørende fordelingen af overdragelsessummen. Regionen foretog en besigtigelse og foreslog en anden fordeling end den i skødet aftalte. Klageren blev mundtligt orienteret om Regionens udtalelse i januar 2003, men modtog først en agterskrivelse i marts 2004, efter at sælger havde modtaget sin kendelse.

Klagerens argumenter

Klageren gjorde gældende, at skatteadministrationens afgørelse var ugyldig på grund af manglende partshøring, idet agterskrivelsen blev sendt for sent. Klageren mente endvidere, at handlen var indgået i 1999, da en betaling på 1 mio. kr. var erlagt i oktober 1999 for retten til at købe ejendommen.

Vedrørende fordelingen af overdragelsessummen anførte klageren, at den aftalte fordeling var ensidigt fastsat af sælger og ikke svarede til de reelle værdier. Klageren påpegede, at medhjælperboligen ikke var medtaget i den selvangivne fordeling eller skødet, og at der var en betydelig afvigelse i værdiansættelsen af stuehuset og driftsbygningerne sammenlignet med Told- og Skats vurdering. Klageren anmodede om syn og skøn for at revurdere fordelingen.

Syn og skøn

Under sagens behandling blev der afholdt syn og skøn, hvor statsautoriseret ejendomsmægler og valuar NP afgav erklæring, jf. Skattestyrelsesloven § 30 og Retsplejeloven § 343. Skønsmanden vurderede ejendommen X1, Y1-vej, som en planteavlsgård på 104 ha med en fredet hovedbygning fra 1784, driftsbygninger og en medhjælperbolig. Skønsmanden foretog følgende fordeling af den samlede købesum på 12,2 mio. kr.:

Skønsmanden bemærkede, at hovedbygningens historiske karakter havde en mindre positiv betydning for handelsværdien, men at den forestående renovering begrænsede merprisen. Jordprisen i området i 1999-2000 var gennemsnitligt 60.000-62.500 kr. pr. ha. Skønsmanden forklarede afvigelserne fra skødet med højere grundværdi baseret på faktiske handelsværdier, lavere værdi for hovedbygningen grundet renoveringsbehov, inklusion af medhjælperbolig, og lavere værdi for driftsbygninger grundet begrænset rentabilitet. Retten til rørskær på ca. 16 ha var medtaget i grundværdien til 100.000 kr. Udlejningsmuligheder for lagerhallen var indgået i vurderingen, men en årlig husleje på 300.000 kr. var ikke sandsynlig; 125.000 kr. p.a. var mere realistisk.

Landsskatterettens afgørelse

Landsskatteretten tiltrådte Skatteankenævnets afgørelse og fandt, at skatteforvaltningens afgørelse ikke var ugyldig. Sagsbehandlingsfejlen vedrørende partshøring blev anset for uvæsentlig, da den ikke havde ført til en materielt forkert afgørelse.

Vedrørende handelstidspunktet fastslog Landsskatteretten, at handlen først var indgået i januar 2000, da tilbuddet fra oktober 1999 tidligst kunne accepteres den 2. januar 2000. En handel kræver et tilbud og en accept, og accepten fandt sted i 2000.

Landsskatteretten fandt, at klager og sælger ikke kunne anses for interesseforbundne parter, og at de havde modstridende interesser. Derfor kunne skattemyndighederne kun korrigere den aftalte fordeling, hvis den var "åbenbart forkert" i henhold til Ejendomsavancebeskatningsloven § 4, stk. 5 og Ejendomsavancebeskatningsloven § 4, stk. 6, samt Afskrivningsloven § 45, stk. 2 og Afskrivningsloven § 45, stk. 3.

Retten fandt ikke, at skønsmandens fordeling afveg væsentligt fra den aftalte fordeling, bortset fra medhjælperboligen, som ikke var angivet i skødet. Skønsmanden havde værdiansat medhjælperboligen til 200.000 kr., hvilket Landsskatteretten fandt passende. Da medhjælperboligen er en ikke-afskrivningsberettiget bygning, jf. Afskrivningsloven § 14, stk. 2, blev dens værdi fratrukket overdragelsessummen for stuehuset.

Landsskatteretten fastsatte herefter fordelingen af overdragelsessummen som følger: