Landsskatteretten: Lejeindtægt og fortjeneste ved salg af blandet beboelses- og forretningsejendom

Sagen omhandlede to hovedpunkter: fastsættelse af lejeindtægter ved udlejning af en hal til eget selskab og spørgsmålet om skattefrihed ved salg af en ejendom, der var vurderet som en bebølses- og forretningsejendom. Klageren havde ikke selvangivet lejeindtægt fra udlejning af en hal til sit selskab, H1 A/S, og Skatteankenævnet havde skønsmæssigt ansat denne til 18.000 kr. for første halvår af 2000. Vedrørende ejendomssalget havde klageren solgt ejendommen Y1-vej, som var en blandet benyttet ejendom med et enfamilieshus og en stor hal, og havde ikke selvangivet en avance, idet klageren mente, at salget var skattefrit i henhold til parcelhusreglen i Ejendomsavancebeskatningsloven § 8, stk. 1.

Faktiske forhold

Klageren købte i 1997 en ubebygget grund og opførte et enfamilieshus samt en hal. Hallen blev udlejet til klagerens selskab, H1 A/S, for 3.000 kr. pr. måned. Ejendommen blev pr. 1. januar 2000 vurderet som en erhvervsejendom med bebølse og forretning, hvor 51,47% af værdien blev henført til ejerboligen. Ejendommen blev solgt den 1. juli 2000 for 2.972.114 kr. En aftale om kontant nedslag på 100.000 kr. mod vederlagsfri fremleje af hallen i otte måneder var indgået. Klageren afholdt desuden byggeudgifter på 312.500 kr. efter salget, som skattemyndighederne mente vedrørte en ny ejendom på Y3-vej, som klageren opførte samtidig.

En syns- og skønsrapport udarbejdet under sagen vurderede ejendommens fordeling pr. 26. november 1999 således:

Klagerens påstande og argumenter

Klageren påstod, at lejeindtægten skulle nedsættes til 0 kr., da kontoret i bebølsesdelen blev opgivet i 2000. Principalt påstod klageren, at fortjenesten ved salget af Y1-vej skulle nedsættes til 0 kr., da ejendommen i overvejende grad tjente bebølsesformål og dermed var omfattet af parcelhusreglen i Ejendomsavancebeskatningsloven § 8, stk. 1. Klageren fremhævede, at huset var nyopført og bar præg af et parcelhus med en stor garage, og at den procentvise fordeling ifølge syn og skøn viste, at 71,11% af værdien var henført til bebølsen. Klageren argumenterede også for, at de omstridte byggeudgifter vedrørte forbedringer af hallen på Y1-vej. Subsidiært påstod klageren, at fortjenesten skulle opgøres efter Ejendomsavancebeskatningsloven § 9, men at kun 28,89% af avancen skulle beskattes. Mest subsidiært påstod klageren, at beskatningen var sket i et forkert indkomstår, da købsaftalen blev underskrevet i 1999.

Skattemyndighedernes udtalelse

De lokale skattemyndigheder fastholdt, at ejendommen var omfattet af Ejendomsavancebeskatningsloven § 9, da den var vurderet som en blandet benyttet ejendom efter Vurderingsloven § 33, stk. 5. De afviste, at de afholdte byggeudgifter på 312.500 kr. vedrørte Y1-vej, da de var afholdt efter salget og ikke fremgik af købsaftalens specifikationer. SKAT var dog enig i, at syns- og skønsrapportens fordeling af ejendommens privat- og erhvervsmæssigt anvendte del skulle lægges til grund, og at afståelsessummen ikke skulle forhøjes med de 100.000 kr. vedrørende lejeaftalen.

Landsskatterettens afgørelse

Lejeindtægt

Landsskatteretten stadfæstede Skatteankenævnets skønsmæssige ansættelse af den skattepligtige lejeindtægt ved udlejning af hal til klagerens eget selskab til 18.000 kr. for perioden 1. januar til 30. juni 2000. Retten lagde til grund, at selskabet gennem flere år havde lejet hallen for 3.000 kr. om måneden, og at klageren med rette var blevet forhøjet, da lejeindtægten ikke var selvangivet.

Salg af ejendommen Y1-vej

Landsskatteretten stadfæstede, at fortjenesten ved salg af ejendommen Y1-vej skulle opgøres efter reglerne i Ejendomsavancebeskatningsloven § 9, og ikke efter Ejendomsavancebeskatningsloven § 8, stk. 1 (parcelhusreglen). Retten fandt det betænkeligt at lægge til grund, at ejendommen havde bevaret karakteren af et enfamilieshus, selvom 51,47% af ejendomsværdien var henført til ejerboligværdien i henhold til Vurderingsloven § 33, stk. 5. Dette skyldtes især hallens størrelse og erhvervsmæssige karakter samt ejendommens beliggenhed i et industriområde.

Retten tiltrådte, at afståelsessummen skulle ansættes til 2.970.764 kr., idet en aftalt kontant reduktion på 100.000 kr. mod vederlagsfri leje af hallen i otte måneder blev anset som en del af salgssummen. De afholdte byggeudgifter på 312.500 kr. til støbning af lagergulv og fundamenter samt belægningsarbejde blev ikke anset for at vedrøre den solgte ejendom, da de var afholdt efter overtagelsesdatoen og samtidig med opførelsen af klagerens nye ejendom på Y3-vej.

Landsskatteretten tiltrådte, at fordelingen mellem den privat og den erhvervsmæssigt anvendte del af ejendommen skulle ske i overensstemmelse med den udarbejdede syns- og skønsrapport. Det blev overladt til SKAT at foretage de nødvendige korrektioner i avanceopgørelsen i henhold til Bekendtgørelse nr. 974 af 17. oktober 2005 § 17, stk. 2.

Vedrørende beskatningstidspunktet fastslog retten, at den endelige og bindende aftale om overdragelse først var indgået, da købers ejendom blev solgt den 11. juli 2000. Forhøjelsen af klagerens indkomst var derfor med rette sket i indkomståret 2000.

Endelig fandt retten, at udgifterne til det afholdte syn og skøn skulle dækkes fuldt ud af det offentlige, da det havde tilført sagen væsentlige nye oplysninger, jf. Skatteforvaltningsloven § 52, stk. 3.