Hjemvisning af afslag på opførelse/reetablering af bolig i landzone

Kommunen henviste til Miljøministeriets "Vejledning for landzoneadministrationen" og fandt, at istandsættelse eller opførelse af et nyt hus krævede tilladelse efter Planlovens § 35, stk. 1. Kommunen begrundede afslaget med et stort pres på det åbne land og ønsket om at undgå bymæssig karakter i landzonen, jf. Kommuneplanens retningslinje 2.1.1, der fastsætter, at landområdet skal friholdes for yderligere byfunktioner. Kommunen vurderede, at en tilladelse ville stride imod denne retningslinje.

Kommunen anførte desuden, at ejendommen, jf. Planlovens § 56, stk. 2, havde været forladt i mere end tre år, hvilket medførte kontinuitetsbrud i anvendelsen. En tilladelse kunne normalt meddeles, hvis bygningen repræsenterede en værdi af betydning, men kommunen vurderede, at bygningen ikke havde betydelig værdi, da den var uegnet til beboelse og nedrivningsklar. Kommunen var tilbageholdende med tilladelser, der kunne sløre landsbyafgrænsningen mod det åbne land, jf. Kommuneplan 2013 retningslinje 2.1.2. Kommunen mente, at en ny bebyggelse ville blive meget markant og synlig i landskabet på grund af ejendommens høje beliggenhed.

Yderligere bemærkninger fra ejerens advokat

Advokaten bestred, at ejendommen var værdiløs, og anførte, at en istandsættelse af den eksisterende bygning ikke krævede tilladelse efter Planlovens § 35. Det blev desuden anført, at en istandsættelse eller ny bebyggelse ville have en positiv effekt på det omkringliggende landskab sammenlignet med bygningens nuværende forfaldne stand.

Natur- og Miljøklagenævnet hjemviste Hillerød Kommunes afgørelse af 11. oktober 2013 til fornyet behandling. Afgørelsen er endelig og kan ikke indbringes for anden administrativ myndighed, jf. Lov om Natur- og Miljøklagenævnet § 17. Eventuel retssag skal anlægges inden 6 måneder, jf. Planlovens § 62.

Nævnets vurdering af bygningens værdi

Nævnet vurderede, at det eksisterende hus på ejendommen ikke var så forfaldent, at det ikke repræsenterede nogen værdi af betydning, selvom det fremstod med væsentlige mangler. Nævnet lagde især vægt på, at tagrygningen på beboelseshuset var intakt. Nævnet bemærkede, at der ikke var indsendt et konkret projekt eller tegninger for den ønskede bebyggelse, og der var ikke redegjort for, om der ønskedes en restaurering af det eksisterende hus eller opførelse af et nyt enfamilieshus.

Praksis for landzonetilladelser

Nævnet henviste til sin praksis, hvor der almindeligvis gives tilladelse til opførelse af et nyt helårshus til erstatning for et ældre, som nedrives, forudsat at det eksisterende hus ikke er en ruin. Det er antaget, at der som udgangspunkt gives tilladelse til at tage en eksisterende bolig i anvendelse eller genopføre en ny bolig, selvom der er adskillige år siden, der har været beboelse på ejendommen. Det nye hus skal normalt opføres med nogenlunde samme udformning, beliggenhed og størrelse som det eksisterende gamle hus. Kravene til størrelse og udformning afhænger af de konkrete landskabelige forhold og eventuelle særlige bestemmelser i kommuneplanen.

Størrelse og til- og ombygning

Nævnet bemærkede, at det efter Planlovens § 36, stk. 1, nr. 9 ikke kræver landzonetilladelse at til- og ombygge et helårshus op til 250 m². Til- og ombygning herudover kræver landzonetilladelse. Meget store beboelsesbygninger bør undgås af landskabelige hensyn. Nævnets praksis tillader som altovervejende hovedregel opførelse af en ny bolig på op til mellem 250 m² og 300 m² til erstatning for en eksisterende bolig. Derudover kræves der ikke landzonetilladelse til opførelse af garager, carporte mv. på op til 50 m² i tilknytning til enfamiliehuse eller sommerhuse, når byggeriet ikke medfører oprettelse af en ny bolig, jf. Planlovens § 36, stk. 1, nr. 7.

Kommunen skal i forbindelse med en ansøgning om landzonetilladelse til et konkret projekt vurdere projektets beliggenhed, størrelse og udformning og kan eventuelt fastsætte vilkår i tilladelsen.

Retten i Herning har frifundet Ringkøbing-Skjern Kommune i en sag om en lovliggørende dispensation til et sommerhus opført i et beskyttet naturområde.

Kommunens argumenter

• Eksisterende bolig er uegnet til beboelse og fremstår som en ruin.
• Retten til helårsbeboelse er gået tabt på grund af langvarig ubeboethed.
• Det ansøgte garage/udhus er betydeligt større end, hvad der kan forventes tilladelse til i det åbne land.

Klagers argumenter

• Boligen var under ombygning ved overtagelsen og i dårlig stand.
• Klager har ikke været opmærksom på, at retten til genetablering kunne gå tabt.
• Klager er indstillet på at mindske boligens og garage/udhusbygningens areal og ændre beliggenheden.