Landsskatteretten om fastsættelse af overdragelsessum for ejendom mellem selskab og hovedaktionær

Skattecentrets afgørelse

Skattecentret ansatte handelsprisen på overdragelsestidspunktet til 8.550.000 kr. Begrundelsen var, at den aftalte overdragelsessum mellem interesseforbundne parter er undergivet prøvelse, og at prisen skal svare til, hvad en uafhængig tredjemand ville have betalt, jf. Ligningsloven § 2, stk. 1 og Ejendomsavancebeskatningsloven § 6, stk. 4. Skattecentret fandt, at den offentlige vurdering på 5.300.000 kr. ikke var retvisende, idet:

• Ejendommen blev anskaffet for 4.652.510 kr. i 2000 og videresolgt for 5.300.000 kr. i 2006, en stigning på 14%, mens handelspriserne i området steg med 151%.
• En besigtigelse i november 2008 og sammenligning med tre ejendomssalg i samme lokalområde førte til en beregnet kvadratmeterpris på 42.426 kr. pr. m².
• Handelsværdien blev beregnet til 237 m² x 42.426 kr./m² = 10.054.962 kr., justeret med en usikkerhedsmargin og udgift til tag, resulterende i 8.500.000 kr. Skattecentret henviste desuden til Østre Landsrets dom af 27. april 2007 (SKM2007.343ØLR), hvor en offentlig vurdering blev tilsidesat.

Klagerens argumenter

Klageren påstod, at ejendommen uden skattemæssige konsekvenser kunne overdrages til den senest kendte offentlige ejendomsvurdering på 5.300.000 kr. Dette blev begrundet med, at ligningsmyndighederne ifølge ligningsvejledningen kun kan fravige vurderingen, hvis den er fejlbehæftet, eller hvis der er foretaget omfattende ombygning/modernisering af selskabet efter vurderingstidspunktet. Klageren mente, at ingen af disse forhold gjorde sig gældende. Der blev henvist til Vurderingsloven § 6, som fastslår, at vurderinger skal ske på grundlag af værdien i handel og vandel, hvilket skaber en formodning for, at vurderingen er udtryk for handelsprisen. Klageren havde handlet i tillid til den eksisterende praksis. Dommen SKM2007.343ØLR blev anset for ikke sammenlignelig, da ejendommen i den sag blev videresolgt umiddelbart efter overdragelsen, hvilket ikke var tilfældet her.

Landsskatterettens afgørelse

Landsskatteretten godkendte overdragelsessummen på 5.300.000 kr.

Landsskatteretten henviste til Ligningsloven § 2, stk. 1, hvorefter interesseforbundne parter skal anvende armslængdevilkår. Retten bemærkede, at den senest offentliggjorte ejendomsvurdering som udgangspunkt kan anses for udtryk for ejendommens handelsværdi, jf. TSS-cirkulære nr. 2000-5. Denne hovedregel kan dog fraviges, hvis vurderingen ikke er retvisende, f.eks. ved fejlbehæftelse eller omfattende ombygning/forbedring efter vurderingstidspunktet.

Bevisbyrden for at tilsidesætte cirkulærets hovedregel påhviler SKAT. Landsskatteretten fandt, at SKAT ikke havde løftet denne bevisbyrde tilstrækkeligt:

• Det forhold, at der har været store prisstigninger i området, fører ikke i sig selv til, at de ordinære vurderinger må anses for fejlbehæftede, især da oplysningerne om prisudviklingen forelå ved den ordinære vurdering pr. 1. oktober 2005.
• Den af SKAT opgjorte kvadratmeterpris på 42.426 kr. var baseret på sammenligning med ikke-identiske ejendomme, og salgspriserne for disse kunne derfor ikke umiddelbart anses for retningsgivende for den konkrete handelsværdi.
• Sagen var ikke sammenlignelig med SKM2007.343ØLR, da ejendommen i denne sag ikke var videresolgt til samme pris som selskabets oprindelige anskaffelsessum, og ejendommen heller ikke var videresolgt efterfølgende.

På baggrund heraf fandt Landsskatteretten, at der ikke var grundlag for at anvende cirkulærets undtagelsesbestemmelse og fravige den offentlige vurdering pr. 1. oktober 2005. Klageren fik derfor medhold i, at overdragelsessummen kunne ansættes til 5.300.000 kr.

Selskabets påstand og argumenter

Selskabets repræsentant påstod, at den anvendte pris på 2.800.000 kr. skulle godkendes, da den svarede til den seneste offentliggjorte ejendomsvurdering forud for salget. Selskabet argumenterede, at det har været fast praksis, at den offentlige ejendomsvurdering som udgangspunkt kunne anvendes som handelsværdi ved overdragelser mellem interesseforbundne parter, medmindre vurderingen var fejlbehæftet, eller der var sket forbedringer af ejendommen. Der blev henvist til tidligere afgørelser som TfS 1996, 473 LSR, SKM2003.93.LR, SKM2005441.LSR, og SKM2007.83.ØLR, der alle understøttede princippet om at anvende den offentlige ejendomsvurdering som udtryk for handelsværdien. Selskabet mente, at SKATs begrundelse baseret på en generel statistik for hele området ikke var tilstrækkelig til at tilsidesætte den offentlige ejendomsvurdering i denne specifikke sag.