Godkendelse af forbedringsudgifter ved ejendomsafståelse baseret på årsrapporter og levetidsbetragtninger

Særlige forhold vedrørende renoveringsarbejder

For ejendommene [adresse2], [adresse4] og [adresse5] var der udført større arbejder i 2005 og 2008. Landsskatteretten foretog en skønsmæssig opdeling af disse udgifter mellem vedligeholdelse (som ikke kan tillægges anskaffelsessummen efter Ejendomsavancebeskatningsloven § 5, stk. 2, 4. pkt.) og forbedring. Retten anvendte standardiserede levetidsbetragtninger for bygningsdele:

• Facaderenovering: Estimeret levetid på 60 år.
• Tagrenovering: Estimeret levetid på 40 år.

For ejendommen [adresse5] opstod der desuden tvist om en udgift på 109.284 kr., som var betegnet som "firmaets andel" (lejeren). Selskabet havde finansieret beløbet mod en midlertidig huslejestigning, hvilket retten kvalificerede som et lån frem for en direkte udgift afholdt af selskabet.

Landsskatteretten gav selskabet medhold i, at reviderede årsrapporter og detaljerede specifikationer udgjorde tilstrækkelig dokumentation for forbedringsudgifter afholdt før 2005, hvor de originale bilag lovligt var kasseret.

Retten fastslog dog, at visse af de nyere udgifter skulle opdeles skønsmæssigt:

"Henset til at levetiden for facader generelt kan sættes til 60 år, kan den del af renoveringsudgifterne, der kan henføres til vedligeholdelsen af ejendommene, skønsmæssigt fastsættes til 12/60 for ejendommen [adresse2] og 13/60 for ejendommen [adresse4]."

For [adresse5] blev vedligeholdelsesandelen for taget beregnet til 7/40 af udgiften. Den endelige opgørelse blev fastsat således:

Retten konkluderede, at kun den del af udgifterne, der oversteg den beregnede vedligeholdelse, kunne tillægges anskaffelsessummen som forbedring i henhold til Ejendomsavancebeskatningsloven § 5, stk. 2.

Klagerens opgørelse af udgifter

SKAT tilkendegav efterfølgende, at de kunne tiltræde den opgjorte avance baseret på de indsendte bilag, dog med undtagelse af udgifterne til tinglysning og med en reduktion af forbedringsudgifterne med 10.000 kr. i henhold til Ejendomsavancebeskatningsloven § 5, stk. 2. SKAT henviste til Statsskatteloven § 6, stk. 1, litra a vedrørende tinglysningsafgiften.

Boet, som indtrådte i klagesagen efter selskabets konkurs, nedlagde påstand om, at den skattepligtige ejendomsavance skulle nedsættes til 3.196.260,93 kr. Boet argumenterede for, at anskaffelsessummen skulle forhøjes med både tinglysningsafgift og de fulde forbedringsudgifter, udover det faste tillæg på 10.000 kr. jf. Ejendomsavancebeskatningsloven § 5, stk. 1.