Salg af ejerlejligheder til hovedaktionærer – underpris – fastsættelse af overdragelsessum

Sagen omhandlede et selskabs salg af fire ejerlejligheder til dets hovedaktionærer og den enes ægtefælle, hvor SKAT havde anset salget for sket til underpris. Selskabet, der beskæftigede sig med køb, salg og drift af ejendomme, opførte i 2006 en ejendom med otte ejerlejligheder. Fire af disse lejligheder, beliggende i stuen og på 1. sal, blev solgt til hovedaktionærerne og den enes ægtefælle for 1.400.000 kr. pr. stk., mens de resterende lejligheder blev solgt til et koncernforbundet selskab og uafhængige tredjemænd for væsentligt højere priser (2.200.000 kr. til 2.400.000 kr. pr. stk.).

SKAT forhøjede selskabets skattepligtige indkomst i 2006 med 2.400.000 kr., idet de anså handelsværdien af de solgte lejligheder til hovedaktionærerne for 2.000.000 kr. pr. stk. SKAT begrundede forhøjelsen med, at lejlighederne var realkreditfinansieret ud fra en værdi på 2.200.000 kr., at en ejendomsmægler havde vurderet dem til 1.995.000 kr., og at tilsvarende lejligheder i ejendommen var solgt til tredjemand for 2.200.000 kr. pr. stk. SKAT anførte, at der bestod et interessefællesskab mellem selskabet og hovedaktionærerne, og at overdragelserne ikke var sket på armslængdevilkår, jf. principperne i Ligningsloven § 2, stk. 2. Forhøjelsen blev anset for en ikke-fradragsberettiget maskeret udlodning til hovedaktionærerne, med henvisning til Statsskatteloven § 4, litra a og Statsskatteloven § 6, litra a.

Klageren påstod, at forhøjelsen skulle nedsættes til 0 kr., subsidiært at den maksimalt skulle forhøjes med differencen til en skønsmands vurderede handelsværdi på 1.680.000 kr. for stuelejligheder og 1.775.000 kr. for 1. sals lejligheder. Klageren henviste til, at salgene var gennemført på markedsvilkår, og at en syns- og skønserklæring understøttede dette.

En statsautoriseret ejendomsmægler og valuar afgav syns- og skønserklæring, hvor handelsværdien for stuelejlighederne blev skønnet til 1.900.000 kr. og for 1. sals lejlighederne til 2.000.000 kr. Der blev dog givet et nedslag på 75.000 kr. pr. lejlighed for råderet og slitage, hvilket resulterede i endelige vurderinger på henholdsvis 1.825.000 kr. og 1.925.000 kr. Skønsmanden angav en usikkerhedsmargin på 5% og en mulig rabat på 30.000-50.000 kr. pr. lejlighed ved hurtig handel. Skønsmanden bekræftede, at priser på 1.680.000 kr. for stuelejligheder og 1.775.000 kr. for 1. sals lejligheder lå inden for intervallet for markedsværdien, når der blev taget højde for usikkerhed og rabat.

Ejendomsvurderingerne af lejlighederne i 2006 og 2007 var som følger: