Overdragelse af ejendom fra selskab til hovedaktionær - Maskeret udlodning og ejendomsvurdering

Landsskatterettens afgørelse

Landsskatteretten lagde til grund, at den offentlige ejendomsvurdering pr. 1. oktober 2006 på 3.050.000 kr. var den senest offentliggjorte vurdering før salget af ejendommen i 2007 fra selskabet til hovedaktionæren. Retten fandt ikke grundlag for at fravige dette udgangspunkt, og anså derfor den offentlige vurdering for at være udtryk for ejendommens handelsværdi.

Retten fandt det ikke godtgjort, at selskabets ombygningsprojekt i årene 2003 og 2004 overvejende var begrundet i en forretningsmæssig vurdering om fremtidig fortjeneste. Den indgåede lejeaftale mellem selskabet og hovedaktionærens søn, samt de af selskabet afholdte ombygningsudgifter, blev anset for at være oprettet henholdsvis afholdt mellem nærtstående parter og til varetagelse af hovedaktionærens private forhold/interesser.

Selskabets afholdelse af ombygningsudgifter mv. for i alt 2.294.608 kr. i årene 2003 og 2004, i hovedaktionærens interesse og til opfyldelse af dennes private behov, blev anset for en udlodning til hovedaktionæren, som denne er skattepligtig af som udbytte i henhold til Ligningsloven § 16 A, stk. 1. Udlodningen på 2.294.608 kr. blev konstateret for indkomståret 2007, da salget til hovedaktionæren fandt sted i dette indkomstår.

Landsskatteretten ophævede tabssaldoen efter Ejendomsavancebeskatningsloven § 6, der var ansat til 37.810 kr. Skat blev anmodet om at foretage den talmæssige opgørelse af ejendomsavancen for denne del af ansættelsen.

Dom i sag om 15 %-reglen ved familieoverdragelse.

Retten i Herning har den 18. december 2024 frifundet Skat i en sag om ændring af værdiansættelsen i en familiehandel.

Ejendommen blev i 2007 overdraget til hovedaktionæren for 3.050.000 kr., hvilket svarede til den seneste offentlige ejendomsvurdering. Skattecentret anså differencen mellem selskabets kostpris (4.612.308 kr.) og overdragelsesprisen (3.050.000 kr.), dvs. 1.562.308 kr., for maskeret udlodning til hovedaktionæren, jf. Ligningsloven § 16 A, stk. 1. Dette medførte en nedsættelse af selskabets tabssaldo efter Ejendomsavancebeskatningsloven § 6.

Klagerens argumenter

Klageren påstod, at overdragelsesprisen på 3.050.000 kr. udgjorde ejendommens handelsværdi. Argumenterne var baseret på:

• Handelsværdi: Den uopsigelige lejekontrakt med den lavt fastsatte husleje begrænsede ejendommens værdi for en uafhængig køber. De handicaprelaterede ombygninger tilførte ikke ejendommen værdi på det åbne marked, da en uafhængig køber sandsynligvis ville fjerne dem.
• Armslængdeprincippet: Klageren henviste til Ligningsloven § 2, stk. 1 og argumenterede for, at den offentlige ejendomsvurdering burde lægges til grund, da der ikke var en tilstrækkelig sammenhæng mellem selskabets investeringer og den efterfølgende overdragelse til hovedaktionæren til at fravige dette udgangspunkt. Der var forløbet ca. 3,5 år mellem erhvervelse og afståelse, hvilket ifølge klageren var en tilstrækkelig lang periode til, at tidligere retspraksis om kort tidsrum ikke fandt anvendelse.
• Periodisering og forældelse: Hvis der var tale om maskeret udlodning, skulle beskatningen henføres til 2004, hvor ombygningsudgifterne blev afholdt. Da den ordinære ansættelsesfrist i Skatteforvaltningsloven § 34 var overskredet, var der ikke hjemmel til beskatning i 2007.
• Amtets tilskud: Amtets manglende krav om tilbagebetaling af tilskud ved salg indikerede, at amtet ikke anså ombygningerne for at have tilført ejendommen yderligere værdi.