Stadfæstelse af SKATs afgørelse om ejendomsavancebeskatning efter ophævelse af ejendomshandel

Sagen omhandler et selskabs anmodning om ordinær genoptagelse og nedsættelse af ejendomsavancebeskatning for indkomståret 2006. Baggrunden var, at selskabet i 2006 havde overdraget en ejendom til [virksomhed1] A/S under stiftelse via en rammeaftale og betingede skøder, men handlen blev ophævet i marts 2010, da køberen ikke opfyldte betingelserne om betaling af købesummen.

Sagens baggrund

Klageren, et selskab med [person1] som direktør, indgik i 2006 en rammeaftale med [virksomhed1] A/S under stiftelse om overdragelse af 17 ejendomme. Aftalen var kompleks og involverede flere selskaber, hvor [person1] var direktør, samt salg af andre ejendomme til [person1] og hendes børn. Rammeaftalen indebar nedslag i prisen på ejendommene solgt til [virksomhed1] A/S mod tilsvarende nedslag i prisen for opførelse af nye sommerhuse på ejendomme solgt til [person1] og hendes børn. Landsskatteretten havde i en tidligere kendelse af 18. december 2009 fastslået, at der var tale om maskeret udlodning i forbindelse med disse handler, jf. Ligningsloven § 16a, idet ejendommene var overdraget til underpris.

I marts 2010 ophævede selskaberne ejendomshandlerne, da køberen ikke havde erlagt den aftalte købesum, og de betingede skøder blev aflyst af tingbogen. Klageren anmodede herefter SKAT om genoptagelse af skatteansættelsen for 2006 med henblik på nedsættelse af den indregnede ejendomsavance, da handlen var annulleret.

SKATs afgørelse

SKAT genoptog skatteansættelsen for 2006, men imødekom ikke anmodningen om nedsættelse af ejendomsavance. SKAT argumenterede, at handlen ikke var hævet på grund af objektivt konstaterbare betingelser på handelstidspunktet. De nye huse skulle opføres over en periode på op til 36 måneder, og selskaberne havde "ladet stå til" i over et år efter fristens udløb, før handlerne blev annulleret. SKAT mente, at annulleringen var mere af hensyn til ejendomsmarkedet eller en følge af Landsskatterettens afgørelse fra december 2009, og ikke en direkte opfyldelse af en objektiv betingelse. SKAT henviste til Skatteforvaltningsloven § 26, stk. 2, Ejendomsavancebeskatningsloven § 1, stk. 1 og Ligningsloven § 16a.

Klagerens påstand og argumenter

Klagerens repræsentant påstod, at overdragelserne var en nullitet, og at der derfor ikke skulle ske avancebeskatning. Det blev anført, at skattemæssigt skulle resolutivt betingede handler tilbageføres, hvis betingelserne ikke opfyldes. Der blev henvist til domstolspraksis, herunder SKM 2008.1055, hvor en ophævelse af en ejendomshandel medførte, at der skattemæssigt skulle ses bort fra handlen. Klageren argumenterede, at de betingede skøder var ophævet på vilkår fastsat i skøderne, og at der ikke var en henvisning til rammeaftalen i skøderne. Der blev fremlagt dokumentation for aflysning af de betingede skøder i tingbogen.