Skattepligt ved salg af sommerhus - manglende godtgørelse af privat benyttelse

Skattecentret mente, at klageren ikke havde godtgjort, at sommerhuset havde været anvendt til private formål. De lagde vægt på, at ejendommen i perioden 1987-2007 var selvangivet som erhvervsmæssig udlejningsejendom, hvor alle omkostninger, herunder afskrivninger på inventar, var fratrukket. Der var desuden anvendt kapitalafkastordningen, hvilket kun er muligt for erhvervsejendomme, og der var ikke selvangivet ejendomsværdiskat. Endvidere havde klageren ejet flere udlejede sommerhuse, og ejendommen lå kun 1-2 kilometer fra klagerens bopæl.

Klagerens påstand og argumenter

Klagerens repræsentant påstod, at avancen var skattefri i henhold til Ejendomsavancebeskatningsloven § 8, stk. 2. Repræsentanten argumenterede for, at privat anvendelse kunne dokumenteres med billedmateriale, officiel post på adressen, tilkendegivelser over for tredjemand om ejendommen som adresse, og beregnet egen lejeværdi for 3,5 måneder i 1987. Det blev fremført, at udlejning af sommerhuset på ugebasis ikke ændrede dets karakter som sommerhus, og at begrebet "udlejningssommerhus" ikke havde hjemmel i lovgivningen. Repræsentanten henviste til, at Ejendomsavancebeskatningsloven § 8, stk. 2 kun kræver privat anvendelse i en del af eller hele ejerperioden, og at lovens forarbejder til Ejendomsavancebeskatningsloven § 7 ophævede kravet om 2 års bebølse. Det blev desuden anført, at en fortolkning, der indfortolker et krav om "sædvanlig sommerhusbrug", ville være skærpende og til ugunst for skatteyderen, hvilket er i strid med praksis.

Landsskatterettens bemærkninger og begrundelse

Landsskatteretten stadfæstede Skattecentrets afgørelse om, at avancen ved salg af sommerhuset var skattepligtig. Retten henviste til Ejendomsavancebeskatningsloven § 1, som fastslår, at fortjeneste ved afståelse af fast ejendom som udgangspunkt medregnes i den skattepligtige indkomst.

Landsskatteretten fortolkede Ejendomsavancebeskatningsloven § 8, stk. 2 i sammenhæng med Ejendomsavancebeskatningsloven § 8, stk. 1. Denne fortolkning indebærer, at ejeren eller dennes husstand skal have anvendt ejendommen til sommerbolig i sædvanlig forstand for at opnå skattefritagelse. Retten fandt, at denne fortolkning hverken var i strid med lovens ord, forarbejder eller lovgivers hensigt. Ligesom det for helårsboliger kræves, at ejendommen reelt har tjent som varig bolig, kræves det for sommerhuse, at den private benyttelse er reel sommerhusbrug.

Bevisbyrde og vurdering

Det er skatteyderen, der har bevisbyrden for, at ejendommen omfattes af skattefritagelsen i Ejendomsavancebeskatningsloven § 8, stk. 1 eller Ejendomsavancebeskatningsloven § 8, stk. 2. Landsskatteretten fandt, at klageren ikke havde løftet denne bevisbyrde. Retten lagde vægt på følgende:

• Ejendommen var angiveligt opført med henblik på at indgå i klagerens udlejningsvirksomhed med sommerhuse, ikke til privat anvendelse.
• Den påståede private benyttelse af sommerhuset i en sammenhængende periode på 3,5 måneder i 1987 blev ikke anset for at opfylde betingelserne for privat benyttelse af sommerbolig i sædvanlig forstand.
• Sommerhuset havde derudover udelukkende været anvendt til udlejning, og der var fratrukket omkostninger og foretaget afskrivninger på inventar i alle årene.
• Ejendommen var beliggende 1-2 kilometer fra klagerens bopæl, hvilket talte imod privat sommerhusbrug.
• Klageren havde gennem årene ejet en række andre sommerhuse, der alle havde været udlejet, og hvor der var foretaget avancebeskatning ved salg.

Da den talmæssige opgørelse af avancen ikke var bestridt, stadfæstedes den påklagede afgørelse.

Klageren havde desuden ejet et andet sommerhus, Y2-vej, fra marts til maj 2004, som blev beskattet ved salg. Klageren ejede også ejendommen Y3-vej, Y2-by, erhvervet i juli 2003.

Skatteankenævnets afgørelse

Skatteankenævnet fandt, at klageren ikke havde løftet bevisbyrden for, at der havde været en hensigt om at bebo ejendommen Y1-vej, eller at bebølse faktisk havde fundet sted. Nævnet lagde vægt på, at summen af faktorer som folkeregisteradresse, forbrug af forsyninger og andre kontakter med omverdenen ikke sandsynliggjorde opfyldelse af bopælskravet.

Skatteforvaltningens udtalelse

SKAT opgjorde klagerens andel af fortjenesten til 192.527 kr. efter at have indregnet godkendte forbedringsudgifter. Opgørelsen var som følger:

Klagerens påstand og argumenter

Klagerens repræsentant påstod, at avancen var skattefri i henhold til Ejendomsavancebeskatningsloven § 8, stk. 2, idet ejendommen var benyttet til private formål i ejertiden. Argumenterne inkluderede:

• Formålet med erhvervelsen var både privat udlejning og privat benyttelse.
• Ejendommen blev benyttet intensivt til renovering og udbedring af brandskade fra dispositionsdatoen i marts 2004, og klageren og familien brugte al fritid på ejendommen.
• Istandsættelsen var afsluttet primo maj 2004, inden ejendommen blev sat til salg.
• Den hurtige afståelse skyldtes personlige uoverensstemmelser med medejeren, ikke manglende hensigt om længerevarende ejerskab.
• Udført "gør det selv"-arbejde på ejendommen bør betragtes som "privat benyttelse" i henhold til nutidens standarder, og dette arbejde afstedkom accessoriske aktiviteter som overnatning og sociale sammenkomster.
• En mere begrænset benyttelse af et sommerhus udelukker ikke skattefrihed, selvom man ejer flere sommerhuse, især da klageren havde bopæl hos forældre tæt på.
• Klageren havde eksklusiv rådighed over ejendommen i store perioder, og forsikringspolicen blev ændret til at dække indbo i sommerhuset.