Behandling af udbyderhonorar ved opgørelse af ejendomsavance

Opgørelse af ejendomsavance

Nedenstående tabel viser forskellen i opgørelsen af ejendomsavancen for klagerens andel:

Landsskatterettens afgørelse

Formaliteten

Landsskatteretten fandt, at myndighedens passivitet over for et selvangivet forhold ikke kan konstituere en retsbeskyttet forventning om, at myndighederne ikke vil foretage ændringer af indkomsten. Det påhvilede klageren at godtgøre, at der forud for revisionen af klagerens selvangivelser forelå en ligningsmæssig praksis, der tillod, at udgifter betegnet som udbyderhonorarer kunne medtages som skattemæssig anskaffelsessum ved en avanceopgørelse efter ejendomsavancebeskatningsloven. Med henvisning til Højesterets dom af 2. september 2011, sag nr. 99/2009, som fastslog, at der ikke forud for 2001 forelå en praksis om godkendelse af afskrivning på udbyderhonorarer, og da klageren erhvervede kommanditanparten før 2001, blev SKATs afgørelse anset for gyldig.

Realiteten

Landsskatteretten lagde til grund, at kommanditisterne som skattemæssig anskaffelsessum på ejendommen havde aktiveret udgifter til projektudbyderen [virksomhed3] A/S, og at der bortset fra behandlingen af disse udgifter var enighed om opgørelsen af ejendomsavancen. Det fremgår af Ejendomsavancebeskatningsloven § 4, stk. 1, at fortjeneste ved afståelse af fast ejendom opgøres som forskellen mellem den kontantomregnede afståelsessum og den kontantomregnede anskaffelsessum.

Med henvisning til Højesterets dom af 25. november 2008 (SKM 2008.967.HR), som fastslår, at handelsomkostninger ud over købesummen alene omfatter udgifter, der kan henføres til berigtigelse og gennemførelse af selve købet af ejendommen, fandt Landsskatteretten, at klageren ikke havde godtgjort, at de omhandlede udgifter på 353.700 kr. ikke havde karakter af vederlag til udbyderen for investeringsprojektets udvikling og udbud. Klagerens påstand om, at betalingerne til udbyderen kunne sidestilles med mæglerudgifter, der kan tillægges den skattemæssige anskaffelsessum, blev ikke godkendt. Landsskatteretten var enig med skatteankenævnet i, at udgifterne ikke kunne tillægges den skattemæssige anskaffelsessum.

Endvidere blev det ikke godtgjort, at der ved K/S [virksomhed1]’s salg af ejendommen skete betaling for andet end bygningerne og grunden, hvorfor en del af afståelsesvederlaget ikke kunne henføres til betaling for køb af en igangværende virksomhed. På baggrund af ovenstående stadfæstede Landsskatteretten skatteankenævnets afgørelse.

Skatteankenævnets afgørelse og begrundelse

Skatteankenævnet godkendte ikke udbyderhonoraret tillagt ejendommenes anskaffelsessum, idet de anså den overvejende del af honoraret for en etableringsomkostning i forbindelse med stiftelse af kommanditselskabet. Kun et skønnet beløb til byggeteknisk gennemgang blev anset for at kunne indgå i anskaffelsessummen. Ankenævnet henviste til landsretsdomme, der har anset udbyderhonorarer på købstidspunktet for at være ikke-fradragsberettigede eller ikke-afskrivningsberettigede etableringsudgifter. Ankenævnet afviste klagerens argument om, at skattemyndighederne var processuelt afskåret fra at anfægte honorarets medregning, da prøvelse af købesummen i relation til Ejendomsavancebeskatningsloven § 4 først sker ved opgørelse af fortjenesten.

Klagerens argumenter

Klagerens repræsentant gjorde gældende, at skattemyndighederne burde skønne over den del af udbyderhonoraret, der kunne sidestilles med et ejendomsmæglerhonorar, som kan tillægges købesummen. Desuden anførte repræsentanten, at skattemyndighederne var processuelt afskåret fra at anfægte honorarets medregning. Endelig påpegede klageren en fejl i skatteankenævnets angivelse af den selvangivne ejendomsavance for K/S H1, idet klageren mente at have selvangivet 922.667 kr. og ikke 559.432 kr.