Landsskatteretten: Regulering af genvundne afskrivninger og ejendomsavance som følge af udbyderhonorar

SKAT fastholdt sin afgørelse med henvisning til, at det allerede forud for 2000 var fast ligningsmæssig praksis, at udbyderhonorar ikke kunne indgå i afskrivningsgrundlaget. SKAT henviste til Højesteretsdomme som SKM2008.967.HR og SKM2014.236.HR, der fastslog, at udgifter til overordnet strukturering af et projekt ikke kan indgå i afskrivningsgrundlaget eller anskaffelsessummen for ejendomsavance. SKAT argumenterede desuden for, at ændringen var tilladt efter Skatteforvaltningsloven § 26, stk. 3, da den vedrørte en retlig subsumption og ikke et skøn over faktiske forhold.

Landsskatterettens afgørelse

Landsskatteretten stadfæstede SKATs afgørelse om ændring af klagerens skatteansættelse for indkomståret 2014.

Frist for ændring af skatteansættelse

Landsskatteretten fandt, at SKATs ændring af afskrivningsgrundlaget for ejendommen, der blev anskaffet i 2000, var berettiget efter Skatteforvaltningsloven § 26, stk. 3. Bestemmelsen giver skattemyndighederne mulighed for at ændre ansættelser baseret på en ændret bedømmelse af et afskrivningsgrundlag for indkomstår uden for de almindelige frister i Skatteforvaltningsloven § 26, stk. 1, medmindre ansættelsen beror på et skøn over de faktiske forhold. Retten fastslog, at SKATs afgørelse vedrørte en retlig subsumption – hvorvidt en del af anskaffelsessummen opfyldte betingelserne for at indgå i afskrivningsgrundlaget – og ikke et faktisk bevisskøn eller fordelingsskøn. Dette var i overensstemmelse med praksis, herunder SKM2013.494.VLD.

Udbyderhonorar og anskaffelsessum

Landsskatteretten var enig med SKAT i, at differencen på 1.200.000 kr. mellem sælgerens tinglyste købssum og interessentskabets tinglyste købssum måtte anses for et udbyderhonorar. Retten henviste til ejerforholdene og den fælles ledelse mellem udbyder og sælger som grundlag for denne vurdering.

Det blev fastslået, at genvundne afskrivninger ved salg af bygninger, hvorpå der er afskrevet efter Afskrivningsloven § 14, medregnes i den skattepligtige indkomst for salgsåret efter reglerne i Afskrivningsloven § 21. Afskrivningsgrundlaget omfatter den kontante anskaffelsessum med tillæg af udgifter, der kan henføres til berigtigelse og gennemførelse af selve købet af de afskrivningsberettigede aktiver, jf. Højesterets domme offentliggjort i SKM2007.773.HR og SKM2007.775.HR.

Omkostninger, der vedrører den overordnede strukturering og tilrettelæggelse af et investeringsprojekt, anses derimod ikke som en udgift, der kan henføres til selve ejendomskøbet, men som etablering af interessentskabets virksomhed, jf. SKM2008.967.HR. Denne praksis gælder tilsvarende for opgørelse af avance i medfør af Ejendomsavancebeskatningsloven § 4, jf. SKM2014.236.HR.

Da der ikke var fremlagt oplysninger, der konkret kunne anses for at være knyttet direkte til interessentskabets køb af ejendommen, fandt Landsskatteretten ikke grundlag for at anse nogen del af det beløb, som SKAT havde anset som udbyderhonorar, for en udgift, der kunne medregnes i afskrivningsgrundlaget og anskaffelsessummen for ejendommen.

Retsbeskyttet forventning

Landsskatteretten fandt, at klageren ikke havde en retsbeskyttet forventning om, at afskrivningsgrundlaget ikke ville blive ændret. En sådan forventning kræver en direkte og positiv tilkendegivelse fra SKAT, som er klar og uden forbehold, hvilket ikke var godtgjort i sagen. Det forhold, at SKAT måtte have godkendt årsopgørelser, betød ikke, at SKAT havde godkendt eller taget stilling til opgørelsen af anskaffelsessummen/afskrivningsgrundlaget, da dette først skete i forbindelse med salget og opgørelsen af genvundne afskrivninger og ejendomsavance.

Ved opgørelsen af ejendomsavancen for 2006 godkendte SKAT alene et tillæg af købsomkostninger på 225.653 kr. mod selvangivet 1.730.000 kr., hvilket resulterede i en forhøjelse af klagerens ejendomsavance med 176.760 kr. Uenigheden drejede sig således om et beløb på 1.504.347 kr. i udbyderhonorar, som SKAT ikke godkendte som en del af anskaffelsessummen.

Skatteankenævnets afgørelse

Skatteankenævnet stadfæstede SKATs afgørelse. Nævnet fandt, at det ikke var godtgjort, at der havde eksisteret en ligningsmæssig praksis for, at udbyderhonorarer kunne medtages som skattemæssig anskaffelsessum. SKATs varsling om ændring af skatteansættelsen var sket inden for de ordinære frister i skatteforvaltningsloven, og afgørelsen var derfor gyldig.

Med henvisning til Højesterets domme af 25. november 2008 (SKM 2008.967) og 8. september 2009 (SKM 2009.562) fastslog nævnet, at kun omkostninger, der kan henføres til berigtigelse og gennemførelse af selve ejendomskøbet, kan medregnes til anskaffelsessummen. Udbyderhonoraret blev anset for en etableringsudgift eller vederlag for udvikling og udbud af investeringsprojektet og kunne derfor ikke indgå i afskrivningsgrundlaget eller anskaffelsessummen. Nævnet afviste også et skattefrit fradrag i salgssummen, da honorarerne ikke havde forbindelse til afståelsen af ejendommen.

Klagerens påstand og argumenter

Klagerens repræsentant påstod, at SKATs afgørelse var ugyldig, da SKAT ved passivitet i forhold til de selvangivne afskrivninger havde afskåret sig fra at korrigere anskaffelsessummen. Klageren mente, at SKATs mangeårige ligningsarbejde af anpartsvirksomheder havde skabt en berettiget forventning om accept af formidlings- og mæglerhonorarer som del af den skattemæssige anskaffelsessum. Det blev anført, at [virksomhed2] A/S reelt havde fungeret som ejendomsmægler og formidler.

Alternativt påstod klageren, at udbyderhonoraret skulle tages i betragtning ved opgørelsen af ejendomsavancen, enten som et tillæg til anskaffelsesprisen eller som et fradrag i salgssummen. Hvis dette ikke kunne godkendes, skulle salgssummen nedsættes med et skønsmæssigt sædvanligt mæglerhonorar på ca. 1.000.000 kr.

Klageren argumenterede for, at Højesterets indskrænkende fortolkning af købsomkostninger i SKM 2008.967 var ny og ikke havde sikker baggrund i tidligere praksis eller skatteretlig litteratur. Det blev fremhævet, at der ikke var tale om etablering af en ny virksomhed, men erhvervelse af en eksisterende udlejningsejendom. Endvidere henviste klageren til SKM 2010.423 SR og princippet om beskatning af nettoindkomst som støtte for en nedsættelse til det selvangivne.