Landsskatteretten: Opgørelse af ejendomsavance – Udbyderhonorar og projektomkostninger

Klagerens selvangivne ejendomsavance var 8.259.636 kr., hvoraf klagerens andel var 983.920 kr.

Landsskatterettens afgørelse

Landsskatteretten stadfæstede skatteankenævnets afgørelse og fandt, at der ikke forelå køb af "brugte anparter". Retten lagde til grund, at [virksomhed2] A/S, som sædvanligvis agerer udbyder i ejendomsprojekter, alene havde erhvervet ejendommen med det formål at videresælge anparterne til interesserede investorer. Klageren havde erhvervet sine anparter i henhold til et tegningsprospekt, og [virksomhed2] A/S havde udført et arbejde svarende til det sædvanlige i formidlingssager.

Landsskatteretten fandt, at den angivne købesum på 101.176.469 kr. ikke kunne lægges til grund ved opgørelsen af den skattemæssige anskaffelsessum for ejendommen, da købesummen måtte anses for at indeholde et honorar til [virksomhed2] A/S. Dette honorar, opgjort til 8.939.051 kr., angik den overordnede strukturering og tilrettelæggelse af investeringsprojektet og kunne derfor ikke tillægges den afskrivningsberettigede anskaffelsessum, jf. SKM2009.562.HR, SKM2009.576.LSR og SKM2008.967.HR.

Udgiften til investorrejse havde ikke den fornødne nære tilknytning til berigtigelsen og gennemførslen af ejendomskøbet til at kunne tillægges ejendommens anskaffelsessum. Endvidere blev udgiften anset for en intern omkostning afholdt af [virksomhed2] A/S, hvorfor den ikke havde karakter af en fradragsberettiget driftsudgift for kommanditisterne og kunne således ikke fradrages i medfør af Statsskatteloven § 6, litra a. Der blev henvist til Rettens dom af 5. oktober 2010 (tidligere SKM2009.336.LSR).

For så vidt angår den subsidiære påstand om fradrag i afståelsessummen, bemærkede Landsskatteretten, at ejendommen blev solgt af kommanditselskabet til tredjemand, og der forelå dermed et salg af selve ejendommen og ikke af kommanditanparterne. Projektomkostningerne, herunder udbyderhonoraret, udgjorde investorernes betaling for den overordnede strukturering og tilrettelæggelse af investeringsprojektet, og hverken disse omkostninger eller udgiften til investorrejse havde forbindelse til kommanditselskabets afhændelse af ejendommen. Allerede af denne grund kunne udgifterne ikke fratrækkes afståelsessummen ved salget af ejendommen.

De påberåbte SKAT-meddelelser, SKM2008.390.SKAT og SKM2009.261.SKAT, kunne ikke føre til et andet resultat, da der ikke forelå overdragelse af "brugte anparter" i den foreliggende sag.

Skatteankenævnet godkendte imidlertid ikke samtlige projektomkostninger, herunder udbyderhonorar og anvisningsprovision, tillagt anskaffelsessummen for ejendommen. Ankenævnet fandt ikke, at der var tale om "brugte anparter", og opgjorde den skattepligtige ejendomsavance som følger:

Klagerens påstande og argumenter

Klagerens repræsentant nedlagde principalt påstand om, at de afholdte udgifter til projektomkostninger og udbyderhonorar skulle indgå ved opgørelsen af den skattemæssige anskaffelsessum for ejendommen i henhold til Ejendomsavancebeskatningsloven § 4, stk. 2. Argumentationen byggede på, at Højesterets dom i SKM2008.967.HR alene vedrørte afskrivningsgrundlag og ikke avanceopgørelse. Det blev desuden anført, at der var tale om erhvervelse af "brugte anparter", hvor praksis, herunder SKM2008.390.SKAT, tillod medregning af etableringsomkostninger i anskaffelsessummen, da disse allerede var betalt af den oprindelige investor. Repræsentanten fremhævede, at Højesterets dom i SKM2009.562.HR ikke var retningsgivende, da den omhandlede køb med tilbagevirkende kraft og ikke et reelt salg af brugte anparter.

Subsidiært påstod repræsentanten, at udgifterne skulle fratrækkes ved opgørelsen af den skattemæssige afståelsessum for ejendommen i henhold til Ejendomsavancebeskatningsloven § 4, stk. 4, hvis de ikke kunne medregnes i anskaffelsessummen. Dette blev begrundet med, at hvis udbyderhonoraret ikke udtrykte en værdi, der kunne henføres til ejendommen, skulle det heller ikke indgå i afståelsessummen. Der blev henvist til SKATs praksisændring i SKM2009.261.SKAT, som ifølge klageren betød, at der ikke længere var hjemmel til avancebeskatning af beløb, der reelt dækkede over udbyderhonorar, da disse ikke var vederlag for ejendommen.