Tilsidesættelse af 15 %-reglen ved familieoverdragelse grundet hurtigt videresalg til markant højere pris

Særlige omstændigheder og parternes argumenter

Skattestyrelsen varslede en forhøjelse af gaveafgiften, idet de vurderede, at det hurtige videresalg til en markant højere pris udgjorde "særlige omstændigheder". Efter retspraksis, herunder SKM2016.279.HR og SKM2022.507.HR, skal skattemyndighederne acceptere 15 %-reglen, medmindre der foreligger sådanne særlige forhold. Klageren argumenterede for, at videresalget ikke var planlagt ved overdragelsen, men skyldtes et uforudset behov for at flytte sammen med en kæreste i en større bolig. Klageren mente desuden, at parterne var i god tro, og at 15 %-reglen var en fast praksis, de kunne støtte ret på.

Skattestyrelsen fastholdt, at en prisforskel på over 2,8 millioner kr. (164 %) og en tidsmæssig nærhed på under et år er tilstrækkeligt til at statuere særlige omstændigheder, uanset årsagen til videresalget. Der blev desuden henvist til, at mæglervurderingen forelå allerede 8 måneder efter overdragelsen.

Landsskatteretten stadfæstede Skattestyrelsens afgørelse. Retten fandt, at der forelå særlige omstændigheder, som berettigede styrelsen til at tilsidesætte 15 %-reglen og i stedet lægge handelsværdien på 4.595.000 kr. til grund for gaveafgiftsberegningen jf. Boafgiftsloven § 27, stk. 1.

Landsskatteretten udtalte i sin begrundelse:

"Henset til, at klageren 8 måneder efter familieoverdragelsen indgik en formidlingsaftale, hvorved der skete en sagkyndig vurdering af ejendommen... og at ejendommen 10,5 måneder efter overdragelsen blev solgt for 4.595.000 kr. i almindelig fri handel, finder Landsskatteretten, at der foreligger særlige omstændigheder."

Retten afviste ligeledes klagerens subsidiære påstande om fradrag for udgifter til maling og mæglersalær ved videresalget. Det blev fastslået, at der efter Boafgiftsloven § 29, stk. 2 kun er hjemmel til at fratrække den variable del af tinglysningsafgiften i gaveafgiften, og at det efterfølgende salg til tredjemand ikke er en del af selve gaveoverdragelsen. Endelig blev det afvist, at klageren havde en berettiget forventning om altid at kunne bruge 15 %-reglen, jf. retspraksis fra Østre Landsret (SKM2022.3.ØLR).

Klagerens repræsentant nedlagde påstand om, at gaveafgiften skulle bortfalde. Det blev gjort gældende, at overdragelsen var sket i overensstemmelse med 15 %-reglen i værdiansættelsescirkulæret, som ifølge forarbejderne til Boafgiftsloven § 27 og langvarig administrativ praksis er bindende for skattemyndighederne. Repræsentanten fremhævede, at Højesteret i SKM2016.279.HR og U 2021.2382H har fastslået, at skattemyndighederne skal acceptere en værdiansættelse efter 15 %-reglen, medmindre der foreligger særlige, konkrete omstændigheder vedrørende ejendommen. Det blev anført, at det offentlige bærer risikoen for forældede ejendomsvurderinger, og at generelle prisstigninger eller en efterfølgende handel ikke i sig selv udgør særlige omstændigheder, medmindre der var konkret kendskab til en højere handelsværdi på overdragelsestidspunktet. Klageren afviste, at de påberåbte landsretsdomme var sammenlignelige, da de omhandlede situationer, hvor handelsværdien var kendt forud for familieoverdragelsen, eller hvor ejertiden var ekstremt kort. Klageren henviste desuden til SKATs egen vejledning fra 2019, der angav, at bindende svar ikke var nødvendige ved overdragelse til nærtstående, da praksis var fastlagt.

Den talmæssige opgørelse fra Skattestyrelsen var som følger: