Vestre Landsret afviser erstatningskrav ved misligholdt ejendomshandel grundet manglende dokumentation for tab

Sagen omhandler et erstatningskrav rejst af to sælgere mod en køber, efter at en ejendomshandel i Hjørring blev ophævet som følge af købers manglende betaling. Handlen kom i stand efter en uopfordret henvendelse fra en ejendomsmægler på vegne af køberne, og prisen blev fastsat til 5.000.000 kr.

Forløbet omkring den fejlslagne ejendomshandel

Købsaftalen blev underskrevet i slutningen af 2020. Køberne deponerede aldrig købesummen, selvom fristen blev forlænget. Som følge af denne væsentlige misligholdelse valgte sælgerne at hæve handlen den 26. januar 2021. Sælgerne valgte efterfølgende at blive boende i ejendommen og forsøgte ikke at sælge den til anden side. De rejste dog et krav om erstatning baseret på den positive opfyldelsesinteresse.

Vurdering af markedsværdien gennem syn og skøn

For at fastslå et eventuelt økonomisk tab blev der udmeldt syn og skøn. En lokal ejendomsmægler vurderede ejendommens kontante markedsværdi til 4.750.000 kr. pr. 26. januar 2021. Skønsmanden begrundede den lavere værdi i forhold til købsprisen med, at ejendommen ikke havde været udbudt offentligt, og at køberpotentialet i Hjørring for huse i den prisklasse er begrænset. Sælgerne krævede på den baggrund 250.000 kr. i erstatning, svarende til den "abstrakte prisdifference" mellem den aftalte pris og vurderingen.

Argumentation for og imod erstatningspligt

Sælgerne gjorde gældende, at de havde krav på at blive stillet, som om handlen var gennemført, og at et dækningssalg ikke er en betingelse for erstatning, men blot et bevismiddel. Køberen (appellanten) argumenterede derimod for, at der alene var tale om et teoretisk tab. Da ejendommen ikke var solgt, og sælgerne havde besluttet at beholde den, ville en erstatning ifølge køberen føre til en uberettiget berigelse af sælgerne, især da markedsprisen på en unik ejendom er svær at fastslå præcist uden et faktisk salg.

Vestre Landsret ændrede byrettens afgørelse og frifandt køberen.

Landsrettens begrundelse

Landsretten lagde vægt på følgende forhold:

• Ejendommen var aldrig blevet udbudt til salg eller forsøgt solgt efter ophævelsen.
• Der var tale om en speciel ejendom i den høje ende af det lokale marked, hvilket gør en værdiansættelse behæftet med usikkerhed.
• Der var ikke dokumenteret specifikke ændringer i ejendomsmarkedet i den korte periode mellem aftalens indgåelse og ophævelse.
• Skønsmandens vurdering afveg kun i mindre omfang fra den aftalte købesum.

Retten fandt det på denne baggrund ikke godtgjort, at sælgerne reelt havde lidt et tab, der kunne kræves erstattet efter principperne om positiv opfyldelsesinteresse.