Vestre Landsret afviser erstatningskrav ved misligholdt ejendomshandel grundet manglende dokumentation for tab

Baggrund: Den uopfordrede ejendomshandel i Hjørring

Sagen angår en ejendomshandel vedrørende et enfamiliehus på Adresse 1, Hjørring. Ejendommen havde ikke forinden været udbudt til salg. Handlen kom i stand efter en uopfordret henvendelse fra en ejendomsmægler på vegne af køberne.

Ved købsaftale af 24. november 2020 solgte Sagsøger 1 og Sagsøger 2 ejendommen til Sagsøgte 1 og Sagsøgte 2. Købesummen blev aftalt til 5.000.000 kr., der skulle deponeres seks hverdage efter begge parters underskrift. Købsaftalens fortrykte afsnit om »Betinget af købers pengeinstituts økonomiske godkendelse af handlen« var overstregnet — en ændring som køberne selv havde foranlediget.

Sælgerne underskrev aftalen den 24. november 2020, og køberne den 1. december 2020. Sælgerne havde forinden fået ejendommen vurderet til 4,7–4,8 mio. kr. og angav en pris på 4.995.000 kr., fordi de ønskede noget over vurderingen, hvis de skulle flytte. De var i øvrigt glade for at bo i huset og ikke interesserede i at flytte.

Købers misligholdelse og sælgernes ophævelse

Købesummen blev aldrig deponeret. Forløbet var:

Ved ophævelsen gjorde sælgerne krav på erstatning i form af negativ kontraktsinteresse. Ved breve af 10. maj 2021 ændrede de opgørelsen til positiv opfyldelsesinteresse.

Ejendommen blev ikke efterfølgende udbudt til salg, annonceret eller i øvrigt forsøgt solgt til anden side. Sælgerne besluttede at blive boende.

Syn og skøn: Markedsværdien vurderet til 4.750.000 kr.

Til brug for tabsopgørelsen blev der gennemført syn og skøn ved en lokal ejendomsmægler. Skønsmanden vurderede i sin skønserklæring af 13. april 2022 ejendommens kontante markedsværdi pr. 26. januar 2021 (ophævelsestidspunktet) til 4.750.000 kr.

Skønsmanden begrundede den lavere værdi i forhold til den aftalte købesum på 5.000.000 kr. således:

Min begrundelse for en nedsat pris i forhold til hvad ejendommen blev »handlet« til, er dels at ejendommen som sådan ikke var udbudt til salg offentligt og samtidig er det sådan, at der årligt sker ganske få handler om året i Hjørring til priser på kr. 5.000.000,- og derover, så køberpotentialet er spinkelt, når vi når i dette prislag. Der skønnes således ikke at have været en normal forhandling omkring prisen på ejendommen, idet køberne henvendte sig via ejendomsmægler og anmodede sælgerne om et salg.

Det er ikke unormalt med et afslag på omkring 5% i en forhandling og står man i Hjørring og kan købe et hus til 5 millioner eller deromkring, så er det købers marked og dermed vil der typisk ske en forhandling. Vi var på dette tidspunkt (26. januar 2021), meget ramt af corona-restriktioner, som gjorde, at mange arbejdede hjemmefra, mange ting var lukket ned, mange var på en eller anden måde påvirket af dette og det skabte usikkerhed for mange, dermed også mindre antal købere i denne prisklasse.

På baggrund af skønserklæringen opgjorde sælgerne deres krav til 250.000 kr. svarende til den abstrakte prisdifference mellem den aftalte købesum (5.000.000 kr.) og skønsmandens markedsvurdering (4.750.000 kr.).

Parternes anbringender: Abstrakt prisdifference vs. manglende tabsdokumentation

Sælgernes synspunkter

Sælgerne (Appelindstævnte) gjorde gældende:

• De almindelige erstatningsregler finder anvendelse, og de har på grund af misligholdelsen krav på fuld erstatning for ethvert beviseligt tab.
• De har valgt at opgøre kravet som den positive opfyldelsesinteresse.
• Der består ingen pligt til at gennemføre et dækningssalg — dækningssalg er ikke en erstatningsbetingelse, men alene et bevismiddel.
• Tabet er i stedet bevist ved syn og skøn, hvor markedsprisen er vurderet til 4.750.000 kr.
• De skal stilles, som om de havde foretaget et dækningssalg til markedsprisen (abstrakt prisdifference).

Købers synspunkter

Køberen (Appellant) gjorde gældende:

• Der er ikke lidt et dokumenterbart økonomisk tab, men alene et teoretisk tab.
• Da ejendommen ikke længere skal sælges, er der ikke realiseret et tab.
• Bevisbyrden for et tab er ikke løftet alene ved en skønsmæssig vurdering — skønserklæringen udgør ikke fornøden dokumentation for markedsprisen for en unik fast ejendom.
• Sælgerne vil ved at opgøre tabet på baggrund af den abstrakte prisdifference opnå en uberettiget berigelse, idet de senere vil kunne sælge ejendommen til samme pris og derved blive fyldestgjort to gange.
• Erstatning på baggrund af abstrakt prisdifference har for så vidt angår handel med fast ejendom ikke støtte i praksis eller anden retskilde.
• Da der ikke er gennemført et dækningssalg, har sælgerne heller ikke iagttaget deres tabsbegrænsningspligt.

Landsrettens begrundelse: Tabet ikke godtgjort

Landsretten lagde til grund, at der var enighed om, at køberen var erstatningsansvarlig for tab, som sælgerne måtte have lidt som følge af misligholdelsen. Det afgørende spørgsmål var, om sælgerne havde godtgjort at have lidt et tab og i givet fald størrelsen heraf.

Landsretten fremhævede følgende forhold:

• Ejendommen er et enfamiliehus i Hjørring — et for området specielt hus med god beliggenhed, prismæssigt i den høje ende af det lokale boligmarked.
• Skønserklæringen bekræftede, at der i Hjørring er ganske få handler til 5.000.000 kr. og derover, og at køberpotentialet er spinkelt.
• En vurdering af en ejendoms markedsværdi, særligt for en mere speciel ejendom, er i sagens natur forbundet med en vis usikkerhed.
• Købsaftalen blev indgået efter en uopfordret henvendelse — ejendommen havde ikke forinden været udbudt til salg.
• Ejendommen er ikke efterfølgende solgt til anden side, har ikke været udbudt og annonceret til salg eller i øvrigt forsøgt solgt.
• Der foreligger ikke oplysninger om sammenlignelige handler eller ejendomme.
• Der foreligger ikke oplysninger om særlige ændringer i markedet i tiden mellem aftalens indgåelse (1. december 2020) og ophævelsen (26. januar 2021).

På den baggrund — og under de foreliggende omstændigheder, hvor markedsværdien ifølge skønserklæringen kun i mindre omfang afviger fra den aftalte købesum — fandt landsretten:

Herefter og i hvert fald under de foreliggende omstændigheder, hvor markedsværdien ifølge skønserklæringen kun i mindre omfang afviger fra den aftalte købesum, finder landsretten det samlet set ikke godtgjort, at Appelindstævnte 2, tidligere Sagsøger 1 og Appelindstævnte 1, tidligere Sagsøger 2 har lidt et tab, der kan erstattes efter principperne om erstatning for positiv opfyldelsesinteresse.

Afgørelse og sagsomkostninger

Vestre Landsret ændrede byrettens dom og frifandt køberen.

Sagsomkostninger

Efter sagens udfald skulle sælgerne betale sagsomkostninger for begge retter til køberen:

Beløbet skal betales inden 14 dage og forrentes efter Renteloven § 8a. Ved fastsættelsen af beløbet til advokatbistand tog landsretten hensyn til sagens værdi, sagens forløb — herunder at sagen havde været indbragt for Højesteret — og sagens begrænsede omfang.

Landsretten stadfæstede således ikke byrettens dom, men frifandt køberen fuldt ud.