Klage over tilstandsrapport vedrørende ulovlige kloakforhold og manglende registrering af udestue

Vurdering af råd i vinduer

Skønsmanden fandt, at skaden på det ene vindue var nævnt i rapporten med karakteren K2. Den mindre skade på det andet vindue var af så begrænset omfang, at den næppe var synlig ved besigtigelsen tre år tidligere og derfor ikke kunne forventes opdaget. Der blev ikke fundet fejl fra den bygningssagkyndiges side på dette punkt.

Overslag over udbedringsudgifter

Skønsmanden har estimeret omkostningerne for de konstaterede fejl og mangler, som den bygningssagkyndige burde have bemærket.

Efter overtagelsen oplevede klageren vandindtrængning i ejendommen i forbindelse med et større regnskyl. Dette førte til en dækket vandskade på køkkengulvet under husforsikringen. Efterfølgende undersøgelser foretaget af autoriserede kloakmestre og en byggeteknisk rådgiver afslørede en række yderligere fejl og mangler, som klageren anmeldte til Tryg Forsikring.

Tilstandsrapporten nævnte enkelte forhold som "K1" (gulvkonstruktion under terræn) og "K1"/"K3" (revnede fuger i badeværelse), men uden bemærkninger om risiko for fugtindtrængning eller skade. Klagerens byggetekniske rådgiver mente, at mange af de konstaterede forhold burde have været mere udførligt beskrevet i tilstandsrapporten eller kategoriseret anderledes.

Parternes hovedpåstande og centrale argumenter

Klagerens påstande og argumenter

Klageren anmodede om dækning for en lang række forhold under ejerskifteforsikringen, herunder:

• Loftrum over bryggers: Manglende ventilation, ulovlige installationer, forkert isolering, fugt og mistanke om rådskader, som ikke var registreret i tilstandsrapporten.
• Gulv i bryggers: Utæthed i sokkel, afhuggede mursten, fugt i konstruktionen og mistanke om bagfald, som ikke var registreret i tilstandsrapporten.
• Lukninger i bryggers: Manglende tætninger og fugt i konstruktionen, som ikke var registreret i tilstandsrapporten.
• Terræn rundt om huset: Terrænet lå højere end gulvniveauet, hvilket medførte forhøjet risiko for vandindtrængning. Dette var kun delvist nævnt i tilstandsrapporten som en K1-skade uden risiko for fugtindtrængning.
• Ovenlysvindue i mellemgang: Ingen hældning/fald og manglende tætning, hvilket førte til fugtophobning, og som ikke var registreret i tilstandsrapporten.
• Sokkel under dør til gården: Forkerte lukninger og manglende sikring mod fugt, som ikke var registreret i tilstandsrapporten.
• Badeværelse ved entré: Slippede og utætte fuger samt løse fliser, som var beskrevet i tilstandsrapporten som K1/K3-skader.
• Sidebygning ud mod haven: Ønske om nærmere undersøgelse af konstruktionen grundet mistanke om ulovlig/fejlagtig opbygning, selvom ingen skade var konstateret.
• Ventilation af tag: Ingen udluftning i tagkonstruktionen, hvilket medførte fugtophobning/kondensering, og som ikke var registreret i tilstandsrapporten.
• Skorsten: Manglende afblænding i toppen, hvilket kunne medføre fugtindtrængning, og som ikke var registreret i tilstandsrapporten.

Klageren anmeldte desuden en skade på regnvandsafledningen under husforsikringen, da kloakeringen var konstateret forkert/ulovlig og medførte vandindtrængning.

Selskabets påstande og argumenter

Tryg Forsikring afviste dækning for de fleste anmeldte forhold med følgende hovedargumenter:

• Bevisbyrde: Selskabet henviste til Forsikringsaftaleloven § 22, der fastslår, at klageren har bevisbyrden for, at et krav er berettiget og dækningsberettigende.
• Husforsikring: Skader på eller fra drænrør var ekskluderet i forsikringsbetingelsernes pkt. 5.4. De øvrige anmeldte forhold udgjorde ikke en "hændelse" (f.eks. brand, storm, skjulte rør mv.), som husforsikringen dækkede.
• Ejerskifteforsikring:
  • Mange forhold blev anset for at være normale for en bygning af ejendommens alder (1800-1820) og almindelig god vedligeholdelsesstand, og der var ikke dokumenteret skader eller nærliggende risiko for skader.
  • Forhold under 5.000 kr. var ikke dækket grundet selvrisiko, jf. betingelsernes pkt. 5.12 og 12.2.
  • Forhold nævnt i tilstandsrapporten var ikke dækket, medmindre de var "klart forkert beskrevet", jf. betingelsernes pkt. 5.1. Dette gjaldt f.eks. fugerne i badeværelset.
  • Forhold uden for bygningens fundament, som terrænet rundt om huset, var ikke omfattet af forsikringen, jf. betingelsernes pkt. 2.1, medmindre der var tegnet Ekstrasikring, hvilket ikke var tilfældet.
  • Selskabet opfordrede klageren til at foretage terrænændringer, før en genbesigtigelse af soklen under døren kunne overvejes.