Erstatningsansvar for bygningssagkyndig grundet fejl i tilstandsrapport om tag, murværk og vinduer

For flere forhold (3, 4, 14, 17) fandt nævnet, at den bygningssagkyndige havde begået fejl, men erstatning blev ikke tildelt. Dette skyldtes enten, at en udbedring ville udgøre en 100% forbedring, eller at udbedringsomkostningerne lå under nævnets mindstegrænse. Andre klagepunkter blev afvist, da forholdene enten var tilstrækkeligt beskrevet, ikke kunne konstateres, eller var bevismæssigt uegnede til behandling, jf. Bekendtgørelse om disciplinær- og klagenævnet for beskikkede bygningssagkyndige § 10, stk. 3.

Afgørelse efter Genoptagelse

Efter behandling af klagerens anmodning om genoptagelse ændrede nævnet sin afgørelse vedrørende forhold 10. Nævnet anerkendte, at de frostsprængte facadesten skulle behandles som et separat forhold, da det ikke var dækket af ejerskifteforsikringen. På baggrund af en supplerende udtalelse fra skønsmanden blev den bygningssagkyndige pålagt at betale yderligere 40.000 kr. i erstatning for udbedring af de frostskadede mursten.

Den samlede erstatning til klager blev dermed forhøjet til 157.800 kr. Nævnet fastholdt i øvrigt sin oprindelige afgørelse for de øvrige punkter.

Disciplinærsag

På grund af omfanget af fejl i tilstandsrapporten besluttede nævnet at indlede en disciplinærsag mod den bygningssagkyndige.

Skaderne blev konstateret som revnedannelser i ydermur og indvendig bagvæg samt nedbøjning og skævhed på tagets rygning. Klageren anmeldte skaden til FRIDA, som anerkendte skaden som dækningsberettiget. Uenigheden opstod omkring udbedringens omfang og metode.

Domus Forsikring tilbød en udbedringsløsning til 192.125 DKK (inkl. moms), som ville medføre en permanent sænkning af loftshøjden i udhusbygningen med ca. 0.5 meter. Klageren afviste dette tilbud og indhentede et byggeteknisk notat fra en konstruktionsingeniør, der støttede klagerens krav om en mere omfattende udbedring, der genoprettede skaderne med "samme byggemåde på samme sted" og bevarede loftshøjden. Klageren fremlagde et tilbud på 382.500 DKK (inkl. moms) for denne løsning.

Klageren havde tidligere opnået medhold i en klage til Klagenævnet for beskikkede bygningssagkyndige vedrørende fejl i tilstandsrapporten, hvilket resulterede i dækning af klagerens selvrisiko på 5.000 DKK. Dette understregede klagerens opfattelse af, at skaden var væsentlig og burde have været registreret korrekt fra starten.

Klagerens påstande og argumenter

Klageren påstod, at Domus's tilbud var utilstrækkeligt og ikke i overensstemmelse med Bekendtgørelse om dækningsomfanget for ejerskifteforsikringer punkt 8, som foreskriver, at erstatning skal beregnes som nyværdierstatning og genoprette det beskadigede som nyt med "samme byggemåde på samme sted". Klageren fremhævede, at Domus's forsikringsbetingelser brugte ordet "byggemetode" i stedet for "byggemåde", hvilket klageren mente var en bevidst fortolkning, der stillede forbrugeren ringere.

Klageren argumenterede desuden for, at udhusbygningen ikke udelukkende blev brugt som garage, men som et dagligt opholdsrum for familien (legerum, opbevaring, fitness), hvilket burde medføre en højere sikkerhedsklasse i ingeniørberegningerne og dermed en mere omfattende udbedring. Klageren krævede også dækning af udgifter til ekstern byggeteknisk bistand og rådgiverbistand.

Domus's påstande og argumenter

Domus Forsikring fastholdt deres afgørelse og argumenterede for, at den tilbudte løsning var tilstrækkelig, da udhusbygningen er en sekundær bygning, der ikke er godkendt til beboelse. Selskabet mente, at en sænkning af loftshøjden på ca. 0.5 meter ikke væsentligt forringede bygningens brugbarhed som garage/opbevaringsrum. Domus henviste til Forsikringsaftaleloven § 39, som angiver, at selskabet ikke er forpligtet til at udrede større erstatning end nødvendigt for at dække den lidte skade. Selskabet bestred, at klageren havde løftet bevisbyrden for, at den tilbudte erstatning var utilstrækkelig.

Domus anførte også, at mindre skævheder i murværket var af kosmetisk karakter og ikke udgjorde en dækningsberettiget skade i ejerskifteforsikringens forstand, da de ikke påvirkede bygningens brugbarhed nævneværdigt i forhold til tilsvarende intakte bygninger af samme alder.