Klage over tilstandsrapporter vedrørende revner, loftlem og ventilation

Sagen omhandler en klage over to tilstandsrapporter (TR1 og TR2) udarbejdet af to forskellige bygningssagkyndige (BB1 og BB2) for samme ejendom. Klager har påpeget en række mangler, som enten ikke var nævnt i TR1 eller efter klagers opfattelse var forkert vurderet i TR2.

Ejendommen, en tidligere erhvervsbygning fra 1930 ombygget til bolig i 1999, fremstod nyistandsat ved BB1's besigtigelse. Klager mener, at der er fejl i begge rapporter og kræver bortfald af vederlag for TR2 samt dækning af udbedringsomkostninger for mangler ved TR1.

Klagepunkter

Klagen omfatter otte centrale punkter:

• Revner i sokkel og kælderydervægge
• Aktive revner over og under vinduer
• Fugt i kældervægge
• Defekt udvendig ventilationsrist
• Uisoleret og utæt loftlem
• Manglende trappeværn
• Utilstrækkelig udluftning af loftrum

De bygningssagkyndiges forklaringer

BB1 fastholder, at TR1 var retvisende på besigtigelsestidspunktet, da bygningen var nymalet, og de nuværende revner ikke var synlige. BB2 fastholder, at TR2 er korrekt, og at en ejerskifteforsikrings afvisning ikke giver anledning til at ændre rapporten.

Skønsmandens vurdering af forholdene

En skønsmand har vurderet de påklagede forhold og konkluderer følgende:

Revner og fugt (Punkt 1-4)

Skønsmanden konstaterede mange udbedrede og nye, aktive revner, især i facaden mod vest. Det vurderes, at de aktive revner sandsynligvis er opstået i forbindelse med nyligt kabelarbejde i vejen. Selvom huset var nymalet, burde BB1 have bemærket de mange tidligere reparationer og anført, at jævnlig udbedring måtte påregnes (karakter K2). BB2 har korrekt beskrevet revnerne med karakter K3, men burde have anvendt karakteren UN (undersøges nærmere) for at indikere behovet for en geoteknisk undersøgelse. Der blev ikke målt forhøjet fugt i kældervæggene.

Loftlem og ventilation (Punkt 5, 6 og 8)

Den defekte ventilationsrist (punkt 5) anses for et bagatelagtigt forhold. Loftlemmen (punkt 6) var utæt, hvilket BB1 fejlagtigt ikke bemærkede. Ventilationen i loftrummet (punkt 8) var markant under det anbefalede niveau. Selvom der ikke var tegn på aktuelle fugtskader, burde BB1 have bemærket afvigelsen og tildelt karakteren K2 med en anbefaling om observation.

Trappeværn (Punkt 7)

Der manglede værn på den indvendige trappe. Skønsmanden vurderer, at det ikke var en fejl, at BB1 undlod at bemærke dette, da det gældende bygningsreglement på ombygningstidspunktet (BRS98) ikke stillede krav herom, selvom det anbefales i håndbogen for bygningssagkyndige.