Mangelfuld tilstandsrapport vedrørende fugt og skimmel i kælder

Sagen omhandler en klage over en tilstandsrapport, hvor en bygningssagkyndig ikke havde bemærkninger til kælderen i en ejendom fra 1954. Efter overtagelsen konstaterede de nye ejere fugt og skimmel bag pladebeklædningen på kældervæggene.

Klagers påstand

Klager anfører, at tilstandsrapporten var mangelfuld, da den ikke nævnte den risikable konstruktion med indvendige forsatsvægge med isolering direkte mod de oprindelige kælderydervægge. Klager mener, at den bygningssagkyndige burde have identificeret risikoen for fugt og skimmel og anført dette i rapporten. Hvis forholdet havde været kendt, ville klager have forhandlet prisen eller krævet udbedring. Klager har anmeldt skaden til sin ejerskifteforsikring, som har opgjort udbedringsomkostningerne til 129.749 kr. Klagers krav omfatter dækning af selvrisikoen på 5.000 kr. samt udbedring af skaden.

Den bygningssagkyndiges forklaring

Den bygningssagkyndige mødte ikke op til skønsforretningen, men forklarede telefonisk, at der var tale om en skjult skade, som ikke var synlig ved besigtigelsen. Han henviste til, at der ved hans gennemgang i 2011 ikke var tegn på skader, og at en tidligere tilstandsrapport fra 2009 heller ikke havde bemærkninger til kælderen, selvom den nævnte, at kælderen var blevet istandsat med bl.a. isolering af ydervæggene.

Skønsmandens observationer

Skønsmanden konstaterede, at kælderydervæggene var beklædt med gipsplader på et træskelet med 30-40 mm isolering. I et af kælderrummene, hvor beklædningen var fjernet, blev der målt kraftig opfugtning og konstateret pudsnedfald på den oprindelige ydermur. I de øvrige rum var der normal fugtighed for en uopvarmet kælder.

Udvendigt blev det observeret, at terrænet hældte mod husets nordvesthjørne, hvilket kunne medføre vandansamlinger. Et tagnedløb var i tilstandsrapporten vurderet med en K1-karakter, da det endte over terræn. Skønsmanden vurderede, at vand herfra sandsynligvis løb langs facaden og samlede sig ved hjørnet, hvilket bidrog til fugtproblemerne.

Skønsmanden konkluderede, at den primære årsag til fugt- og skimmelskaderne var den uhensigtsmæssige konstruktion med indvendige forsatsvægge monteret direkte mod de kolde kælderydervægge. En sådan konstruktion indebærer en betydelig risiko for kondens og efterfølgende skimmelvækst. Fugtproblemerne blev forværret af overfladevand, der ikke blev ledt væk fra bygningens sokkel.

Fejl og forsømmelser fra den bygningssagkyndige

Skønsmanden fandt det var en fejl, at den bygningssagkyndige ikke havde omtalt forsatsvæggene i tilstandsrapporten. Den sagkyndige burde i en note have gjort køber opmærksom på den generelle fugtproblematik og de risici, der er forbundet med beklædte kældervægge i ældre huse.