Krav om erstatning for ulovlige varmeinstallationer og mangelfuld isolering ved køb af villa

Overtagelse af ejendommen og oplysninger i tilstandsrapporten

Sagen tog sit udgangspunkt i en købsaftale indgået den 1. april 2004, hvor sagsøgeren erhvervede en villa for 700.000 kr. af de sagsøgte. I forbindelse med handlen forelå en tilstandsrapport, hvor sælgerne havde oplyst, at deres søn, som er uddannet tømrer, havde udført en del af moderniseringsarbejdet i køkken, bad og baggang i 1998. Køber valgte ikke at tegne en ejerskifteforsikring, selvom han havde fået udleveret tilbud herom.

Konstatering af mangler ved isolering og varmeinstallationer

Efter overtagelsen konstaterede sagsøgeren flere forhold, som han mente udgjorde mangler. Gennem en sagkyndig undersøgelse og syn og skøn blev det påvist, at:

• Isoleringen under gulvene i baggang, køkken og bad var henholdsvis 75 mm og 100 mm.
• Der var anvendt ulovlige samlinger af varmerør i det etablerede gulvvarmeanlæg.
• Et overløbsrør fra varmesystemet var mangelfuldt, hvilket resulterede i, at sagsøgeren måtte placere en spand under det.

Sagsøgeren rejste krav om 150.000 kr. i erstatning eller forholdsmæssigt afslag, idet han mente, at sælgerne havde udvist grov uagtsomhed ved udførelsen af arbejdet som selvbyg og havde overtrådt offentligretlige forskrifter.

Parternes juridiske argumenter

Sagsøgeren argumenterede for, at isoleringen ikke levede op til kravene i Bygningsreglementet fra 1998, og at de ulovlige rørsamlinger udgjorde en væsentlig mangel. Han påstod identifikation mellem sælgerne og deres søn/medhjælpere.

De sagsøgte påstod frifindelse med henvisning til, at de ikke havde handlet groft uagtsomt, og at arbejderne var udført korrekt efter datidens standarder. De anførte desuden, at det var usikkert, om de skærpede krav i Bygningsreglementet var trådt i kraft på tidspunktet for arbejdets udførelse.

Rettens begrundelse og afgørelse

Retten vurderede sagen med henvisning til Lov om forbrugerbeskyttelse ved erhvervelse af fast ejendom m.v. § 2, stk. 5, da sagsøgeren havde modtaget tilstandsrapport og forsikringstilbud.

Varmeinstallationernes lovlighed

Retten fandt på baggrund af skønserklæringen, at samlingerne af varmerørene i gulvvarmeanlægget var i strid med DS 469. Da denne standard anses for en offentligretlig forskrift, var betingelserne for ansvar opfyldt. Da fejlen kunne udbedres ved at installere en varmeveksler, blev erstatningen fastsat til 30.000 kr., hvilket inkluderede ulempegodtgørelse.