Ejerskifteforsikring: Dækning af stråtagsskader grundet forkert hældning, ventilation og konstruktion

Selskabets hovedpåstande og argumenter

Dansk Boligforsikring A/S afviste dækning med henvisning til, at der ikke var konstateret skader udover, hvad der var oplyst i tilstandsrapporten, og at der var taget forbehold for skader på stråtaget. Selskabet anførte, at det påhvilede klager at bevise, at der på overtagelsestidspunktet var dækningsberettigede skader eller nærliggende risiko for skade i henhold til forsikringsbetingelsernes pkt. 3.1 og 3.5. Selskabet mente, at en taghældning under 45 grader var et oprindeligt arkitektonisk valg og ikke i sig selv en skade. De argumenterede for, at Sepatec branddugen var diffusionsåben og derfor ikke forringede ventilationen eller holdt på fugten, og at den var monteret efter anerkendt metode, selvom den ikke fulgte senere vejledninger. Selskabet fastholdt, at klager ikke havde påvist, at taget var mere fugtigt eller dårligere ventileret end et tilsvarende stråtag brandsikret med mineraluld. De henviste til forsikringsbetingelsernes pkt. 4.1 og 4.2, som undtager forhold anført i tilstandsrapporten, medmindre de er klart forkert beskrevet. Selskabet mente ikke, at tilstandsrapportens anmærkning af skader på stråtaget var klart forkert.

Selskabet, Dansk Boligforsikring A/S, skal bekoste udgiften til, at selskabet og klagerne i fællesskab indhenter en uvildig sagkyndig undersøgelse, der kan be- eller afkræfte antagelsen om, at der på overtagelsestidspunktet var forhold ved tagets østside, som udgjorde skade eller nærliggende risiko for skade i ejerskifteforsikringens forstand. Undersøgelsen skal også belyse den dobbelte brandsikrings betydning for ventilation og tagets tørreevne og beskrive, hvad der eventuelt skal gøres for at udbedre forholdene. Selskabet skal herefter inddrage informationerne ved den videre sagsbehandling. Klageren får ikke medhold i øvrigt, og klagegebyret tilbagebetales.

Nævnet har blandt andet lagt vægt på, at anmærkningen i tilstandsrapporten alene vedrører vestsiden af taget, og at et forbehold for fugtskader i hele taget er af en så generel karakter, at det ikke er i overensstemmelse med § 1 i Bekendtgørelse om dækningsomfang for ejerskifteforsikringer i henhold til Lov om forbrugerbeskyttelse ved erhvervelse af fast ejendom m.v.

Vestside af taget

Efter en gennemgang af sagen finder nævnet, at der ikke er grundlag for at kritisere, at selskabet har afvist dækning af stråtagets vestside med henvisning til policeklausulen. Nævnet har blandt andet lagt vægt på, at forbeholdet vedrører en bestemt bygningsdel, og at det er konkret begrundet i tilstandsrapportens oplysning om, at vestsiden af stråtaget har mindre defekter efter skadedyr eller fugle, mod vest med risiko for fugtindtrængning og følgeskader.

Østside af taget

Efter en gennemgang af sagen finder nævnet, at klageren har antageliggjort, at der på overtagelsestidspunktet var forhold ved stråtagets østside, som på overtagelsestidspunktet udgjorde skade eller nærliggende risiko for skade i ejerskifteforsikringens forstand. Nævnet finder på denne baggrund, at selskabet skal bekoste udgifterne til den uvildige sagkyndige undersøgelse. Nævnet har blandt andet lagt vægt på, at den østlige side af stråtaget er fra 2013, og at det fremgår af notatet fra stråtagskonsulenten, at "Stråtaget lider ... kraftigt under manglende ventilation og dermed en markant nedsat tørreevne" og at østsiden er "opfugtet ca. 20 cm op af strået ... Tag er permanent vådt i hele slidlagets tykkelse og opfylder derfor ikke sin funktion som en isolerende klimaskærm".

Parternes hovedpåstande og argumenter

Klagerne påstår: Klagerne kræver fuld udskiftning af stråtaget med aldersrelateret fradrag, ændring af tagets hældning til mindst 45 grader og udskiftning af dampspærren. Deres centrale argumenter er:

• Tagets tilstand og den mangelfulde dampspærre udgør en dækningsberettiget skade eller nærliggende risiko for skade i henhold til forsikringsbetingelsernes pkt. 3.1 og 3.5.
• Forholdene er klart forkert beskrevet i tilstandsrapporten, hvilket opfylder betingelsernes pkt. 4.1 for dækning.
• Bygningsreglementet krævede en tæt dampspærre i 2004, og forsikringsbetingelsernes pkt. 16.1 dækker ulovlige bygningsindretninger.
• Tagets lave hældning er en medvirkende årsag til nedbrydningen og i sig selv en skade, hvilket understøttes af nævnets afgørelse i sag 91405.
• De kræver dækning af udgifter til teknisk bistand, opgjort til 25.000 kr. (inkl. moms).

Selskabet påstår: DBF afviser fuld dækning med følgende argumenter:

• Klagerne har ikke bevist, at hele taget er nedslidt i en sådan grad, at fuld udskiftning er dækket af ejerskifteforsikringen.
• Tagets hældning er generelt i overensstemmelse med anbefalingerne, og der er ikke målt hældning, der væsentligt nedsætter levetiden.
• Dampspærren udgør ikke en skade eller ulovlig bygningsindretning, da den blev udført efter datidens forskrifter (1970'erne), og der er ikke konstateret skader som følge heraf.
• Forsikringen dækker ikke forhold, der alene består i sædvanligt slid og udløb af levetid, jf. pkt. 4.7 i forsikringsbetingelserne.

Relevante forhold og dokumentation

Sagen bygger på en række dokumenter og ekspertvurderinger, herunder:

• Tilstandsrapport af 18. marts 2022.
• Ejerskifteforsikring med udvidet dækning.
• Besigtigelsesrapporter fra selskabets konsulenter (31. oktober 2022, 16. maj 2023).
• Besigtigelsesnotater fra klagernes rådgiver (14. april 2023).
• Tilbud fra tækkemand af 16. november 2022, som klagerne har indhentet:

• Tækkevejledninger fra 1998 og 2009.
• Tekniske publikationer som BYG-ERFA (47) 171124 og SBI 273 Tage.
• Forsikringsbetingelsernes punkter 3.1 (skadesbegreb), 3.5 (dækningsbetingelser), 3.6.1 (forøgede byggeudgifter), 3.6.2 (teknisk bistand), 4.1 (undtagelser ved forkert beskrivelse i tilstandsrapport), 4.7 (sædvanligt slid), 16.1 (udvidet dækning for ulovlige bygningsindretninger).