Sag om ejerskifteforsikring: Fugtskader, tagbelægning og dækningsomfang

Relevante forhold og dokumentation

Sagen omfatter en tilstandsrapport af 14. januar 2020, en skadeanmeldelse af 20. april 2020, tilbud fra [firma3] (udateret) og [firma1] (20. maj 2020), rapporter fra [firma1] (22. oktober 2020) og [firma2] (6. oktober 2020), besigtigelsesnotater fra selskabets taksatorer (2. juni 2020 og 9. november 2020), samt korrespondance mellem klageren og selskabet og forsikringsbetingelserne. Ejendommen er omfattet af Lov om forbrugerbeskyttelse ved erhvervelse af fast ejendom m.v.

Nævnet har truffet følgende afgørelse i sagen:

Tagbelægning

Nævnet finder, at mindre afskalninger og skår i tagsten i et ældre tegltag ikke udgør en skade eller nærliggende risiko for skade i ejerskifteforsikringens forstand. Udbedring af sådanne forhold kan derfor normalt ikke kræves erstattet. Er der derimod tale om teglsten, der på overtagelsestidspunktet havde nedbrudte overflader eller revner, der bevirker, at stenen er utæt og dermed uegnet som klimaskærm, finder nævnet, at forholdet er omfattet af ejerskifteforsikringens skadebegreb. Nævnet har ikke grundlag for at vurdere, i hvilket omfang de tagsten, der i rapporten beskrives med nedbrudte overflader og med knækkede dele, er utætte og uegnede til at indgå i klimaskærmen. Nævnet finder på denne baggrund, at selskabet skal yde dækning i overensstemmelse med de anførte retningslinjer og genoptage sagen på dette grundlag. Nævnet bemærker, at da der er tale om partielle reparationer uden betydning for tagets restlevetid, er selskabet ikke berettiget til at foretage afskrivning.

Defekt og nedbrudt muret forskelling ved overgangen mellem tagflader til gavlmure i det sydvendte område og skotrendereparation

Selskabet har anerkendt at dække udskiftning af ca. 1 m2 knækkede tegl mod skotrenden mod syd, tætning af skotrenden, udbedring af den beskadigede forskelling langs ejendommens gavle mod syd og nord samt leje af lift. Nævnet finder det uklart, om selskabet i begge estimater har indregnet udgiften til lift, og om selskabets noget uklare redegørelser skal forstås som et tilsagn om dækning af 15.000 kr. + 18.500 kr. Nævnet finder på denne baggrund, at selskabet på baggrund af de foreliggende sagkyndige rapporter, det anførte om selskabets dækningspligt og på baggrund af bl.a. nye tilbud skal opgøre og fastsætte erstatningen på ny.

Kvistvindue og inddækninger omkring dette

Nævnet må lægge til grund, at der ud over den blyinddækning, som er lappet med noget alutape, som selskabet har anerkendt som værende omfattet af forsikringen, tillige er en række andre inddækninger, der er utætte, og at dette formentlig også gælder for tagpapbeklædningen på flunkerne. Det anføres i rapporten tillige, at utæthederne ud over det konstaterede fugtskjold i nederste venstre hjørne set indefra, tillige medfører en overvejende risiko for uhensigtsmæssig vandindtrængen, med vækst af skimmelsvamp til følge. Klageren har antageliggjort, at der ud den utætte zinkinddækning, som selskabet har anerkendt som dækningsberettigende, på overtagelsestidspunktet var yderligere utætheder i kvistens klimaskærm, herunder i inddækningerne. Nævnet finder det endvidere antageliggjort, at utæthederne har medført dækningsberettigende følgeskader i form af opfugtning/skimmeldannelse i kvistens konstruktion i et omfang, der er usædvanligt for tilsvarende bygningskonstruktioner af samme alder og byggemåde, når der sammenlignes med tilsvarende bygningskonstruktioner af samme alder uden den dækningsberettigende skadeårsag. Nævnet pålægger derfor selskabet at indhente og betale for en undersøgelse af, om kvistens klimaskærm er utæt i videre omfang end anerkendt af selskabet, og om der i kvistens konstruktioner er skimmelsvamp som følge af sådanne eventuelle utætheder. Parterne udpeger i fællesskab en eller flere sagkyndige til at forestå undersøgelsen. Selskabet skal efter modtagelsen af erklæringen genbehandle dette klagepunkt.

Frostsprængte mursten og nedbrudte fuger på ejendommens gavle mod nord og syd

Nævnet finder ikke grundlag for at kritisere, at selskabet har afvist at dække reparationer af gavlenes fuger og murværk. Hvad angår reparation af gavlenes fuger, har nævnet navnlig lagt vægt på, at det af tilstandsrapporten med karakteren K1 fremgår, at der er enkelte mindre revner i fuger i murværk med en note om, at forholdet bør afhjælpes, så følgeskader undgås. Nævnet finder, at forholdet ikke er klart forkert beskrevet, ligesom der ikke er godtgjort forhold, der medfører, at udgifterne til en reparation af fugerne går ud over, hvad klageren måtte påregne på baggrund af tilstandsrapportens oplysninger. Hvad angår frostsprængninger og afskalninger på mursten, må nævnet på baggrund af de fremlagte fotos og oplysningerne i øvrigt lægge til grund, at der alene stedvis forekommer enkelte defekte mursten. Nævnet finder, at det på det foreliggende grundlag ikke er godtgjort, at de defekte mursten medfører opfugtning af indervægge i nævneværdigt omfang, ligesom forholdet efter nævnets opfattelse ikke i sig selv statuerer skade eller nærliggende risiko for skade i en ejendom fra 1943.

Fugt og skimmelskader på syd- og nordvendte indvendige vægge

Nævnet lægger på baggrund af advokatens beskrivelse af kravet sammenholdt med rapporten fra firma 1 til grund, at klagerens krav alene vedrører skimmelafrensning af den sydvendte indervæg. Efter en gennemgang af sagen finder nævnet, at forekomsten af skimmelsvamp på de sydvendte indervægge er en følgeskade af dækningsberettigende årsager på bygningen, og at omfanget er usædvanligt for tilsvarende bygningskonstruktioner af samme alder og byggemåde. Nævnet finder, at selskabet skal dække udgifterne til skimmelsanering og efterfølgende kvalitetskontrol af den udførte sanering, for så vidt angår de vægområder, hvor der er konstateret skimmelsvamp. Nævnet bemærker, at forbedringer som f.eks. Vandexbehandling ikke er dækket af ejerskifteforsikringen. Nævnet finder, at det ikke kan føre til andet resultat, at selskabets taksator ved besigtigelsen den 9/11 2020 har beskrevet, at årsagen til opfugtningen af stuevæggen skyldes en utæthed i naboens hus. Nævnet har navnlig lagt vægt på det anførte i rapporten fra firma 2 om de i det væsentlige dækningsberettigende samvirkende årsager til fugtproblemerne i den sydvendte gavlvæg. Det kan heller ikke føre til andet resultat, at klageren i første omgang har fået malet områderne.

Udgifter til advokat og sagkyndige erklæringer

Nævnet bemærker, at det kun er følgeskader på bygningsdele, der dækkes af ejerskifteforsikringen. Følgeskader på løsøre dækkes derfor ikke. Nævnet bemærker desuden, at udgifterne til udbedring af utætheden i naboens hus, der medvirker til fugtgenerne i klagerens hus, ikke er dækket af ejerskifteforsikringen. Det fremgår af Forsikringsaftaleloven § 32, stk. 3, at den sikrede i forbindelse med udenretlig fremsættelse og opgørelse af krav mod selskabet kan kræve rimelige og nødvendige udgifter til advokatbistand dækket af selskabet. Nævnet finder efter en gennemgang af sagen, at selskabet, jf. Forsikringsaftaleloven § 32, stk. 3, skal dække rimelige og nødvendige udgifter til advokatbistand, som klageren har afholdt. Endvidere finder nævnet, at selskabet skal dække klagerens udgifter til de to fremlagte sagkyndige erklæringer. Eventuelle kontanterstatninger skal tillægges renter i medfør af Forsikringsaftaleloven § 24.

Samlet afgørelse

Selskabet, Dansk Boligforsikring A/S, skal dække udgifter til udskiftning af tagsten med nedbrudte overflader eller revner, der er utætte og uegnede til at indgå i klimaskærmen. Selskabet skal endvidere udbedre forskellingen ved overgangen mellem gavl og tag, skotrenden og teglene omkring denne. Selskabet skal på baggrund af de foreliggende sagkyndige rapporter herom og på baggrund af bl.a. nye tilbud opgøre og fastsætte erstatningen på ny. Selskabet skal også indhente og betale for en undersøgelse af, om kvistens klimaskærm er utæt i videre omfang end anerkendt af selskabet, og om der i kvistens konstruktioner er skimmelsvamp som følge af sådanne eventuelle utætheder. Parterne skal i fællesskab udpege en eller flere sagkyndige til at forestå undersøgelsen. Selskabet skal efter modtagelsen af erklæringen genbehandle dette klagepunkt. Herudover skal selskabet dække udgifterne til skimmelsanering og efterfølgende kvalitetskontrol af den udførte sanering, for så vidt angår de vægområder på den sydvendte gavlvæg, hvor der er konstateret skimmelsvamp. Selskabet skal videre dække rimelige og nødvendige udgifter til advokatbistand, som klageren har afholdt, og klagerens udgifter til de to fremlagte sagkyndige erklæringer. Eventuelle kontanterstatninger skal tillægges renter i medfør af Forsikringsaftaleloven § 24.

I øvrigt får klageren ikke medhold. Klagegebyret tilbagebetales.

Klageren argumenterede for, at tilstandsrapportens beskrivelse af taget var klart forkert og misvisende, da den kun nævnte mindre problemer som lunker og buler, der ville kræve begrænsede udgifter og opmærksomhed på længere sigt (efter mere end 2 år). Klageren fastholdt, at den faktiske skade var langt mere alvorlig og opstod tidligere end forventet, og at den udgjorde en dækningsberettiget skade eller en nærliggende risiko for skade på overtagelsestidspunktet. Klageren bestred desuden selskabets dækningsforbehold, idet det blev anført, at det var for generelt formuleret og ikke kunne gøres gældende for den reelle skades omfang.

Selskabets Afvisning og Argumenter

Domus Forsikring A/S afviste dækning den 18. december 2023. Selskabet henviste til tilstandsrapportens oplysninger om lunker og buler i taget samt et korresponderende dækningsforbehold. Selskabets taksator konkluderede, at skadeårsagen var fugeslip omkring to taghætter, som var fejludført, og ikke de oplyste buler og lunker. Vandindtrængningen blev konstateret ca. 2 år efter overtagelsen, og taksator vurderede, at fugerne først var blevet utætte efter overtagelsen. Selskabet anførte, at udbedring af fugeslip ville koste mindre end selvrisikoen på 5.000 kr.

Selskabet gjorde gældende, at forsikringen ikke dækker forhold, der skyldes sædvanligt slid eller udløb af sædvanlig levetid, jf. forsikringsbetingelsernes punkt 5H og 5I. Det blev også anført, at forsikringen ikke dækker, hvis forholdet ikke afviger fra, hvad der kan forventes af ejendomme af tilsvarende alder og vedligeholdelsesstand, jf. forsikringsbetingelsernes punkt 4B. Selskabet mente, at løbende vedligeholdelse og udskiftning af gamle fuger er forventeligt. Domus Forsikring A/S bestred desuden størrelsen af de af klageren opgjorte udbedringsomkostninger og anførte, at der skulle tages hensyn til afskrivning for forbedringer. Selskabet afviste også dækning af advokatbistand, da dette ikke anses for en rimelig og nødvendig udgift til teknisk bistand, som er dækningsberettiget under forsikringsbetingelsernes punkt 4G. Selskabet fastholdt, at klageren ikke havde bevist, at der forelå ulovlige bygningsindretninger, som kunne berettige dækning under den udvidede dækning, eller at skaden var til stede på overtagelsestidspunktet udover de forhold, der allerede var oplyst i tilstandsrapporten.