Tilstandsrapportens oplysninger

I tilstandsrapporten var der under "Sælgers øvrige bemærkninger" anført:

"Oliefyr centralvarme delvis afkoblet til kun at lave varmt brugsvand i den ene ende af huset og er kun tilsluttet 3 radiatorer mod nord."

Samtidig havde sælger oplyst om tidligere rørskader under punkt 10.2:

"Sprængte vandrør på centralvarmen 2 steder over stue mod øst. Er udbedret over forsikringen."

Ankenævnet for Forsikring har truffet afgørelse om, at klageren ikke får medhold i kravet mod Dansk Boligforsikring A/S.

Nævnets hovedkonklusioner

• Manglende bevis for funktionsnedsættelse: Nævnet fandt det ikke godtgjort, at ejendommens eksisterende varmekilder (el-varme, pillefyr og brændeovn) ikke var i stand til at opvarme ejendommen tilstrækkeligt på overtagelsestidspunktet. Klageren havde selv oplyst, at huset var godt opvarmet ved besigtigelsen.
• Ikke en dækningsberettiget skade: At et ældre, delvist afkoblet anlæg kræver omfattende reparationer for at kunne genaktiveres fuldt ud, betragtes ikke som en skade i ejerskifteforsikringens forstand.
• Kendskab til forholdet: Da det fremgik direkte af tilstandsrapporten, at centralvarmeanlægget var delvist afkoblet, havde klageren haft mulighed for at undersøge forholdets reelle omfang inden købet. Selskabet var derfor berettiget til at afvise dækning under henvisning til forsikringsbetingelsernes undtagelse for forhold anført i tilstandsrapporten.
• Mægleransvar uden for nævnets kompetence: Nævnet bemærkede afslutningsvist, at spørgsmålet om, hvorvidt ejendomsmægleren har pådraget sig et erstatningsansvar ved at give vildledende prisestimater for tilkobling af anlægget, ligger uden for Ankenævnet for Forsikrings kompetenceområde.

Parternes påstande og argumenter

Klageren anmeldte skaden til Dansk Boligforsikring A/S og anmodede om dækning af en del af udbedringsudgifterne. Klageren fremhævede, at tilstandsrapporten ikke indeholdt advarsler om disse forhold, og at en TV-inspektion var nødvendig for at opdage skaden.

Selskabet afviste dækning under ejerskifteforsikringen. De henviste til, at husforsikringen allerede havde tilbudt dækning for brud og forskudte samlinger via strømpeforing (14.375 kr. minus 2.500 kr. selvrisiko). Selskabet argumenterede, at de primære problemer, såsom bagfald, ikke udgjorde ulovlige forhold eller en manglende/væsentligt nedsat funktion ved overtagelsen, som dækkes af ejerskifteforsikringen, jf. forsikringsbetingelsernes punkt 3.2. Selskabet mente, at kloaksystemet, trods sin alder fra 1954, måtte formodes oprindeligt at have været korrekt udført, og at lugtgenerne ikke skyldtes en væsentligt nedsat funktion. De små lunker, der blev observeret, ville ifølge selskabet ikke medføre en manglende eller væsentligt nedsat funktion. Selskabet henviste også til, at bagfald kun er ulovligt, hvis det var oprindeligt udført med bagfald, og at kloakledninger kan bevæge sig over tid.

Sagen blev herefter indbragt for Ankenævnet for Forsikring.