Afgørelse om afvisning af dækning for tagskader under ejerskifteforsikring

Nævnet lagde blandt andet vægt på:

• Der er tale om et lukket tagrum.
• Klagerne har ikke bevist, at skimmel/misfarvning af undertaget på overtagelsestidspunktet havde et omfang, der kunne påvirke indeklimaet i husets beboelsesdel.
• Der ved besigtigelsen den 9/8 2017 ikke blev målt forhøjet fugt.
• Det af tilstandsrapporten med karakteren K1 fremgår, at der er en del fugtskjolder efter tidligere kondensdannelse.

Nævnet fandt, at ventilationen i loftrummet bør forbedres, men udbedring af forholdet ikke er omfattet af ejerskifteforsikringens dækning, da det kan udføres for et mindre beløb, som vil være under ejerskifteforsikringens bagatelgrænse.

Nævnet fandt endvidere, at der er anvendt afstandslister/klemlister mellem undertag og lægter.

Nævnet har lagt vægt på:

• Der den 9/8 2017 blev foretaget en grundigere gennemgang af taget.
• Klagernes tømrer deltog ved besigtigelsen.
• Det af selskabets besigtigelsesnotat fremgår, at "der er afstandslister, fra 10 mm og op, fordi der er klodset op på afstandslister så nogle steder er der 40 mm luftspalte mellem lægter og undertag. Der ses også et fornuftigt antal bindere. Dette er der enighed om på besigtigelsen".

Nævnet fandt, at klagerne ikke har bevist, at der i øvrigt er konkrete fysiske forhold ved tagkonstruktionen, som på overtagelsestidspunktet udgjorde skade eller nærliggende risiko for skade i ejerskifteforsikringens forstand.

Nævnet fandt, at besigtigelsesrapporten, som klagerne har indhentet, har bidraget væsentligt til at afdække, at der var fejl ved tagfoden, og at selskabet derfor skal dække de udgifter, der har været forbundet med indhentelsen af besigtigelsesrapporten.

Der er ikke grundlag for at pålægge selskabet at dække omkostningerne til et byggesyn i forbindelse med selskabets udbedring af tagfoden.

Da udbedring af tagfoden ikke gør huset ubeboeligt, og da de anmeldte forhold i øvrigt ikke er dækningsberettigende, finder nævnet ikke grundlag for at pålægge selskabet at udbetale erstatning ved genhusning.

I februar 2017 blev der konstateret omfattende vandskade i ejendommen, der stammede fra utætheder omkring Velux-vinduer og fra taget. Dette medførte gennemblødt og råddent isolering og træværk. Klagerens husforsikring dækkede de indvendige følgeskader, men ikke udskiftning af tag, tagvinduer og inddækninger, hvorfor klagen blev rettet mod ejerskifteforsikringen.

Parternes hovedpåstande og centrale argumenter

Klagerens påstand: Klageren anfører, at de konstaterede skader, herunder defekt og utæt tag, rådskader i remmen, knækkede tagsten og defekte inddækninger, ikke var tilstrækkeligt beskrevet i tilstandsrapporten. Klageren mener, at der var tale om skjulte fejl og mangler, som nødvendiggjorde en total udskiftning af taget til en samlet pris på 652.500 kr. Klageren påpeger, at taget kun holdt ca. 1 måned efter overtagelsen, på trods af en forventet levetid på 10 år eller længere ifølge tilstandsrapporten. Klageren bestrider desuden, at ejerskifteforsikringen har udbetalt dækning for tagvinduer eller tag.

Selskabets påstand: Dansk Boligforsikring A/S har udbetalt 22.500 kr. for udbedring af utætte inddækninger omkring tagvinduer. Selskabet afviser yderligere dækning med henvisning til, at taget er fra 1923 og fremstod med forventeligt slid. Selskabet anfører, at klageren ikke har påvist fejl ved husets tagkonstruktion, der kan begrunde en fuld udskiftning af taget, og at skader på tagbelægningen ikke overstiger, hvad klageren med rimelighed kunne forvente. Selskabet fremhæver, at rådskader i tagremmen var af ældre dato og allerede dækket af husforsikringen. Selskabet mener, at tilstandsrapportens anmærkninger var tilstrækkelige til, at klageren burde have taget tagets tilstand i betragtning forud for købet. Handlen er omfattet af Lov om forbrugerbeskyttelse ved erhvervelse af fast ejendom m.v.

Relevante forhold og dokumentation

En svampeanalyse af 8. maj 2017 viste angreb af Gul Tømmersvamp, Alm. Råd, Blåsplint og Rådborebille i træstykker fra bjælker og remme. Forsikringsbetingelserne angiver, at forsikringen dækker aktuelle skader og fysiske forhold med nærliggende risiko for skade. Undtagelser fra dækning omfatter forhold anført i tilstandsrapporten (medmindre klart forkert beskrevet), sædvanligt slid, manglende vedligeholdelse, udløb af bygningsdelens sædvanlige levetid samt fejlagtig angivelse af forventet restlevetid i tilstandsrapporten.