Begrænset skattepligt af fast ejendom

Skatterådet har taget stilling til skattepligten i Danmark for indkomst fra en dansk udlejningsejendom, der investeres i via en kompleks tysk fondsstruktur. Spørger GmbH, et tysk kapitalforvaltningsselskab, påtænker at etablere en tysk investeringsfond (Fonden), der er skattemæssigt transparent i både Tyskland og Danmark, og som skal investere i en dansk udlejningsejendom gennem et tysk ejendomsselskab (Ejendomsselskabet), der er et tysk GmbH og skattemæssigt hjemmehørende i Tyskland.

Faktiske Forhold

Ejendomsselskabet vil civilretligt være eneejer af den danske ejendom. Fonden vil finansiere Ejendomsselskabet dels som aktionær (1% af kapitalen), dels som en såkaldt "atypisch stille gesellschafter" (99% af kapitalen). Aftalen om "atypisch stille beteiligung" indebærer, at Fonden modtager 99% af Ejendomsselskabets nettooverskud (inklusive kapitalgevinster) og bærer en tilsvarende andel af tab, dog begrænset til Fondens indskud. Fonden får ingen ejerandel i Ejendomsselskabets aktiver, men har vetoret vedrørende salg af hele eller væsentlige dele af Ejendomsselskabets virksomhed eller aktiver, hvis vederlaget udgør mere end 10% af de samlede aktiver. Fondens krav er efterstillet Ejendomsselskabets kreditorer. Kapitalindskuddet som "atypisch stille gesellschafter" behandles som egenkapital i Tyskland.

Investorerne i Fonden er primært private investorer hjemmehørende i Tyskland, og Fonden forventes at have over 1.000 investorer. Fonden er skattemæssigt transparent, hvilket betyder, at indkomsten fra Ejendomsselskabet allokeres til Investorerne i Tyskland.

Spørgsmål og Svar

1. Kan Skatterådet bekræfte, at Ejendomsselskabet vil være skattepligtig i Danmark af den samlede indkomst fra investeringen i fast ejendom i Danmark?
   • Svar: Nej, se dog indstilling og begrundelse.
2. Kan Skatterådet bekræfte, at hverken Fonden, Investorerne i Fonden eller Spørger GmbH vil være skattepligtige til Danmark som følge af investeringen i fast ejendom i Danmark?
   • Svar: Nej.

Skattestyrelsens Vurdering

Skattestyrelsen vurderede, at Ejendomsselskabet som tinglyst adkomsthaver til ejendommen som udgangspunkt er begrænset skattepligtig i Danmark af indkomst fra den danske ejendom i henhold til Selskabsskatteloven § 2, stk. 1, litra b. Skattepligten omfatter alene indtægter fra den faste ejendom, og kun udgifter relateret hertil kan fratrækkes, jf. Selskabsskatteloven § 2, stk. 8 og Selskabsskatteloven § 9, stk. 1.

Skattestyrelsen var uenig med Spørgers repræsentant i, at Fondens indskud som "atypisch stille gesellschafter" skulle klassificeres som et lån. Et lån er karakteriseret ved en på forhånd aftalt rente og krav på tilbagebetaling af hovedstol ved forfaldstid. Fondens afkast er derimod baseret på Ejendomsselskabets overskud, og der er ingen fastsat forfaldstid.

Skattestyrelsen vurderede, at Fondens/Investorernes deltagelse i Ejendomsselskabets virksomhed via den "atypisch stille beteiligung" har så mange lighedstræk med en kommanditists deltagelse i et kommanditselskab, at den skatteretligt må sidestilles hermed. Dette blev begrundet med følgende karakteristika:

• Deltagelse i overskud og tab (både løbende og ved afståelse/ophør).
• Begrænset hæftelse (til indskuddet).
• Ret til andel i likvidationsprovenu ved ophør.
• Vetoret ved væsentlige beslutninger (salg af virksomhed eller aktiver over 10%).
• Efterstillet kreditorernes krav.

Da Fonden er skattemæssigt transparent, anses Investorerne for at være de reelle deltagere i Ejendomsselskabets virksomhed. Som følge heraf er Ejendomsselskabet kun begrænset skattepligtig i Danmark af sin egen andel (1%) af overskuddet fra ejendommen. Investorerne, som er fysiske og selskabsinvestorer, anses for begrænset skattepligtige til Danmark af deres andel (99%) af indkomsten fra den faste ejendom i henhold til Kildeskatteloven § 2, stk. 1 for fysiske personer og Selskabsskatteloven § 2, stk. 1, litra b for selskaber.

Skattestyrelsen bemærkede, at tidligere afgørelser som SKM2021.72.SR og SKM2021.73.SR adskiller sig fra nærværende sag, da de omhandlede tyske AIF'er, der blev kvalificeret som selvstændige skattesubjekter i Danmark i henhold til Selskabsskatteloven § 1, stk. 1, hvorimod Fonden i denne sag er transparent.

Skatterådets Afgørelse

Skatterådet tiltrådte Skattestyrelsens indstilling og begrundelse fuldt ud. Dette betyder, at Ejendomsselskabet ikke er skattepligtig af den samlede indkomst, men kun af sin egen andel, og at Investorerne er skattepligtige af deres andel af indkomsten fra den danske ejendom.