Ejendomme og passiv kapitalanbringelse
Dato
7. december 2022
Sagsnr
22-0518756
Emne
Skat
Type
Bindende svar
Henvisning
Dokument
Lovreferencer
Denne sag omhandler spørgsmålet om, hvorvidt visse ejendomme i et selskab skal medregnes som passiv kapitalanbringelse i forbindelse med et påtænkt generationsskifte, hvor kapitalandele i Holding 4 ApS overdrages med succession i henhold til Aktieavancebeskatningsloven § 34. Selskabets hovedaktivitet er udlejning af erhvervsejendomme.
Faktiske Forhold
Den nuværende ejerstruktur involverer Holding 1 ApS (ejet af A), Holding 2 ApS (ejet af B) og Holding 3 ApS (ejet af C, A's og B's far). Disse tre holdingselskaber ejer tilsammen 100 % af Holding 4 ApS, som igen ejer 100 % af Selskabet og Drift 1 ApS. Generationsskiftet indebærer overdragelse af 19,8 % af kapitalandelene i Holding 4 ApS, som C indirekte ejer via Holding 3 ApS. Som led i generationsskiftet vil Selskabet blive spaltet, og successionsberettigede ejendomme overdrages til et nyt selskab.
Sagen fokuserer på to specifikke ejendomme:
- Ejendom X: Består af 11 konventionelle lejemål (46 % af areal, 37,8 % af lejeindtægter) og 72 lejemål på korttidskontrakter (lagerceller og kontorceller, 54 % af areal, 62,2 % af lejeindtægter). Korttidskontrakterne har tre måneders opsigelsesvarsel og omfatter serviceydelser som kontraktoprettelse, ind- og udflytning, nøglehåndtering, administrative spørgsmål, rengøring af fællesarealer og reparationer.
- Ejendommene Y: Registreret som "Bebygget landbrug" ved seneste ejendomsvurdering i 2020. Udlejet til Drift 2 ApS (ejet af Selskabet og Holding 1 ApS), som driver handel med heste, rideundervisning og opstaldning. Ejendommene omfatter også tre udlejede lejligheder.
Spørgsmål 1: Ejendom X som passiv kapitalanbringelse
Spørger ønskede bekræftet, at Ejendom X ikke skulle medregnes som passiv kapitalanbringelse.
Spørgers argumentation Spørger argumenterede for, at driften af Ejendom X udgør en reel erhvervsaktivitet og ikke passiv kapitalanbringelse. Der blev henvist til, at lovændringen i 2017 (lov nr. 683 af 8. juni 2017) primært havde til formål at inkludere ubebyggede grunde og ejendomsprojekter som passive aktiver, men ikke at alle ejendomme med lejeindtægter automatisk skulle kvalificeres som passive. Det blev fremhævet, at fast ejendom, der ikke har karakter af passiv kapitalanbringelse, ikke skal medregnes. Spørger henviste til Vestre Landsrets dom i , der udtaler, at vurderingen beror på, om aktiviteten udgør en reel erhvervsaktivitet. Selskabets personale udfører flere driftsopgaver, hvilket adskiller sig fra traditionel udlejningsvirksomhed. Der blev trukket paralleller til (parkeringshus) og (hoteldrift), hvor omfattende serviceydelser førte til aktiv kvalifikation.
Skattestyrelsens argumentation Skattestyrelsen indstillede, at Ejendom X skulle anses for passiv kapitalanbringelse. Det blev fremhævet, at formålet med pengetankreglen, indført ved lov nr. 1285 af 20. december 2000, var at afskære succession i selskaber med passiv pengekapitalanbringelse og/eller udlejning af fast ejendom, da successionsreglerne er tiltænkt reelle erhvervsvirksomheder. Justeringen i 2017 (lov nr. 683 af 8. juni 2017) udvidede omfanget af faste ejendomme, der betragtes som passive. Lovforarbejderne til L 183 (2017) bekræfter, at udlejning af fast ejendom som udgangspunkt er passiv kapitalanbringelse, uanset omfanget af aktiv deltagelse i udlejningsdriften. Skattestyrelsen henviste til , der definerer en udlejningsejendom som en ejendom med indtægt fra udlejning. De serviceydelser, der leveres for Ejendom X, blev anset for at omfatte aktivitet med selve udlejningen og ændrer ikke på ejendommens grundlæggende karakter af udlejningsejendom. Skattestyrelsen differentierede fra (parkeringshus) på grund af forskellen i timebaserede indtægter og fra (hotel) på grund af forskellen mellem korttidsudlejning af værelser med omfattende service og langtidsudlejning af celler. Skattestyrelsen henviste også til (kontorhotel), hvor ejendommene primært blev anset for udlejningsejendomme, selv med serviceydelser. Landsrettens dom i ændrer ikke på den særlige praksis for udlejningsejendomme.
Skatterådets afgørelse Skatterådet tiltrådte Skattestyrelsens indstilling og besvarede spørgsmål 1 med "Nej".
Spørgsmål 2: Delvis passiv kapitalanbringelse for Ejendom X
Spørger ønskede bekræftet, at Ejendom X for 62,2 % vedkommende ikke skulle medregnes som passiv kapitalanbringelse, hvis spørgsmål 1 blev besvaret negativt.
Spørgers argumentation Spørger argumenterede for en forholdsmæssig fordeling baseret på lejeindtægter, således at den del af driften, der udgør reel erhvervsaktivitet, kunne succederes i. Der blev henvist til .
Skattestyrelsens argumentation Skattestyrelsen henviste til sin begrundelse for spørgsmål 1, hvor det blev fastslået, at hele ejendommen klassificeres som en udlejningsejendom og dermed passiv kapitalanbringelse. Der kunne derfor ikke ske en delvis klassificering.
Skatterådets afgørelse Skatterådet tiltrådte Skattestyrelsens indstilling og besvarede spørgsmål 2 med "Nej".
Spørgsmål 3: Ejendomme Y som landbrugsejendomme
Spørger ønskede bekræftet, at Ejendommene Y ikke skulle medregnes som passiv kapitalanbringelse.
Spørgers argumentation Spørger gjorde gældende, at Ejendommene Y er omfattet af undtagelsesbestemmelsen i Aktieavancebeskatningsloven § 34, stk. 1, nr. 3, 2. pkt., som undtager bortforpagtning af fast ejendom, der efter ejendomsvurderingsloven anses for landbrugs- eller skovejendom. Ejendommene Y er registreret som "Bebygget landbrug" ved seneste vurdering i 2020. Spørger henviste til og , der fastslår, at ejendommens vurderingsmæssige status som landbrugsejendom er afgørende, og at udlejede dele af landbrugsejendomme henregnes til den "reelle del", uanset udlejning til ikke-landbrugsmæssige formål. Spørger anførte, at forudsætningen om, at ejendommene på overdragelsestidspunktet skal opfylde betingelserne for at være landbrugsejendom efter den nye ejendomsvurderingslov, er i strid med praksis, da den seneste vurdering efter den tidligere vurderingslov er afgørende, indtil en ny vurdering foreligger.
Skattestyrelsens argumentation Skattestyrelsen indstillede, at spørgsmål 3 skulle besvares med "Ja, se dog begrundelse". Udgangspunktet er, at udlejede ejendomme er passiv kapitalanbringelse, men der er en særregel for landbrugsejendomme mv. i Aktieavancebeskatningsloven § 34, stk. 1, nr. 3, 2. pkt. Skattestyrelsen bemærkede, at den nye formulering af denne bestemmelse, der henviser til ejendomsvurderingsloven, først træder i kraft, når der foreligger en vurdering efter ejendomsvurderingsloven. Indtil da er den tidligere vurderingslovs kategorisering afgørende. Skattestyrelsen forudsatte, at den tidligere kategorisering som "Bebygget landbrug" er korrekt på overdragelsestidspunktet, og at der ikke er sket ændringer, der ville medføre en ændret kategorisering. Det blev understreget, at undtagelsen omfatter hele ejendommen, uanset om dele udlejes til ikke-landbrugsmæssige formål, jf. .
Skatterådets afgørelse Skatterådet tiltrådte Skattestyrelsens indstilling og begrundelse og besvarede spørgsmål 3 med "Ja, se dog begrundelse".
Lignende afgørelser
